上海楼市量升价跌地价成较大的不确定因素权衡

上海楼市“量升价跌” 地价成较大的不确定因素

在所谓赏识教育与棍棒教育、所谓传统与现代、所谓中式与西式的不同教育理念 虽然上周上海新推楼盘总量环比出现下降，但由于供应量的持续增加，尤其是\"严控二套房贷\"、反\"捂盘惜售\"和\"商品房销售方案备案管理\"等系列新政作用下，上海楼市延续\"量升价跌\"之势。市场人士表示，这一态势已经持续了半月左右，如果继续保持，将对市场销售和消费者心理出现较大影响。 　　不过，这一价格跌势能持续多久还有很大疑问。分析师薛建雄表示，上周上海刚推出的三个地块的价格涨幅都超过1倍，较高的赵巷10号地块上涨了222%，给楼市调控增加了难度，也可能推高未来的房价。 　　上周均价环比跌2.3% 　　\"易居中国\"统计系统显示，7月日，上海共有24个楼盘推出36.3万平方米商品住宅房源，比前周18个楼盘的38.3万平方米的供应量少了5%。主要原因在于，按照上海楼盘销售\"满足3万平方米以上要求的\"规定，合格楼盘由前周的5个减少到了上周的3个。 　　但是，在近两周大幅供应量的支撑下，上海楼市出现了持续的\"量升价跌\"之势。上周44.1万平方米的商品住宅成交量，环比上升了2.94%；平均成交价格也再度下滑2.3%，为14496元/平方米。 　　可见，在系列政策的作用下，近期供不应求，价格上涨过快的局面得到了一定的缓解。不过，多名分析师均认为，近期拍地价格的过快上涨，可能再次推动房价的走高。 　　地价是较大的不确定因素 　　对此，易居中国分析师薛建雄认为，虽然近期出台了系列政策，对房价的涨势起到了一定的缓和作用。但是今年以来，新建商品住宅供不应求的局面依然没有改变，上房地产的可售量存量也从年初的850万平方米下降到520万平方米的历史较低水平。此时，地价大幅上涨，将加重房价上涨预期，促使更多买家入场，导致供求局面重新紧张，那么房价上涨的压力就会大幅提升。 　　但也有券商分析师认为，目前的价格已经对价格敏感的消费者形成压力，将有相当大的消费需求受到抑制，从而对房市目前的繁荣失去支撑。 　　不过，目前上海土地市场的热度也只相当于2007年同期的水平，离2007年11月的历史较高水平还有一定距离。当时，仁恒集团拿的新江湾地块楼板价就达到2万元/平方米，板块内在售楼盘合生江湾国际公寓当时的售价也不过2万元/平方米，地价与周边的房价相当。虽然，上周拍出的赵巷10号地块涨了222%，但1.5万元/平方米的楼板价，离周边1.万元的楼盘价格水平还有一定差距。 　　薛建雄认为，为了避免地价达到历史高位，从而对房价造成冲击，政府有必要加强调控，特别是对土地市场的调控。 　　但分析师回建强表示，下半年政府较好的办法是以不变应万变，即把现有的规范性政策执行好，确保投机性需求处于可控状态。如果可能，政府应着手制定一部长期稳定的产业政策，而非短期性的\"政策措施\"，排除政策因素对市场短期波动影响和滞后性。