地产融资渠道再次拓宽带动无风险利率下行DG

特别是当月举办了早秋系列时装秀的日本市场地产：融资渠道再次拓宽 带动无风险利率下行 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

一、事件概述媒体报道，监管层近日向部分债券承销机构传达了房地产行业的最新政策动向，将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据。

二、分析与判断1、融资渠道再次拓宽此前只有保障房项目才能在银行间市场发行中期票据（虽然今年4月开始已有世贸股份、陆家嘴等悄悄发行中票用于偿还银行贷款和补充流动资金，但并无明文规定，此次相当于政策上给以正名），现将范围扩展到普通商品房，上市地产商融资渠道继续放松。

目前上市地产商的主要融资渠道按照利息成本从低到高排序大致是：

定向增发、企业债、开发贷款、信托融资。1）信托融资成本多在10%以上；2）开发贷款银行实行总量控制和名单制管理； ）定增审核较为复杂；4）企业债需要国土部、住建部审批，发改委核准，耗时相对较长。

而中票只需在交易商协会注册，手续简单，且成本低于企业债10%左右，有利于开发商用低成本资金进行债务置换。

2、带动无风险利率下行过去几年房地产融资大量占用了银行体系的资金，在刚性兑付的潜规则下推高社会的无风险利率。虽然从地产调控政策以来，银行在银监会的要求下就对开发贷进行了规模和比例上的限制，但银行通过非标创新予以规避（银行自营资金和理财资金借助信托、券商资管、基金子公司通道给地产商进行非信贷融资），与其他行业争抢资金，导致无风险利率近年一直畸高。

上市地产商融资渠道进一步拓宽之后，有助于降低非标利率，从而带动无风险利率出现下行。同时要注意的是，融资成本下降并不仅限于上市房企，上市房企发行中票偿还银行贷款后，能够增加非上市房企银行贷款的可获得性，产生正的外部性。

三、投资策略我们认为放开地产融资渠道有利于降低非标利率，从而带动无风险利率下降，提升估值；同时，地产商负债成本降低可减轻回款压力，提高ROE水平，带动EPS提升，未来政策放松仍是驱动地产股反弹的催化剂，维持对行业的推荐评级。

风险提示：宏观经济加速下行。