华泰证券土改一场不得不打的战争

华泰证券：土改 一场不得不打的战争 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

日期 推进土改势在必行。经济发展的客观规律，加上最高执政者强烈的经济发展使命，使得我国土地制度的制度性缺陷发酵，对经济社会产生了重大影响。我国城市化进程中遇到的所有问题几乎都和土地制度有关，从土地制度缺陷推演下来，现实中国确实与我们的推理结论形成印证：城市发展的粗放和畸形、土地空间布局不合理导致大量土地浪费闲置、耕地保护受到挑战以及农民利益受损导致社会矛盾多发等。如果不改变现有的土地制度，想要在耕地保护、公民土地权利保障和城镇化之间找到平衡点的话，那几乎是不可能的。

我国基本制度约束下土改的理想方向。由当今中国的客观政治环境出发，针对上面提到的各种经济社会问题的制度根源，我们认为土地制度改革可以从下面几个方面着力：明晰集体土地产权、完善国有土地产权治理结构、取消“城市土地=国有土地”的规定、规范征地制度、建立城乡统一的土地市场以及土地管理从指标管制走向规划管制转变。

十八届三中全会是下一步土改的指引，但并不细致。《决定》中土地制度改革方面的内容非常丰富，然而《决定》是高度概括的方向性指引，不可能告诉我们未来土地制度改革的具体内容和路径，尚有很多重大的理论和现实问题都值得我们进一步探讨。通过对《决定》的分析以及充分借鉴以往的土地改革试点经验，我们进行了情景分析以展示未来我国土地制度改革有可能达到的状态和比较彻底的状态。

户改文件最新表述引积极猜想。国务院印发了《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》，从文件中“现阶段，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件”的表述来看，如果这样的政策在未来全面铺开，那么“模糊”的集体土地所有权有望清晰起来。这样来看，我们或可以期望土改向较为彻底的状态迈进。

土改障碍多，国有土地优化利用或成为突破点。土改之所以进展比较慢，一是因为目前土地问题还没有直接导致经济社会运行的大危机，二是因为面临特殊的政治、经济和文化等方面的制约，包括地方政府对土地财政的严重依赖、中央政府土地监管困境难破以及政府“投鼠忌器”，担忧农村不稳定。改革需要寻找突破点，突破点就是改革的目标能够与现行体制利益相容、风险也小的部分。我们认为土改有可能从国有土地体系内开始，以缓解目前土地制度造成的某些方面的问题，包括农垦体系内的改革和国有建设用地的优化利用。

上市公司受益逻辑梳理。1、土改将促进农业现代化的发展。土改将对农业规模化、产业化产生更加正面的影响，而规模化将使农业生产趋向“物质化、服务化”。

2、集体农地流转更加市场化将使耕地、林地等价值重估。 、土改从易到难，现在可关注农垦改革和建设用地优化利用。上市公司方面重点关注各逻辑多轮驱动的亚盛集团、*ST大荒、海南橡胶、新农开发、新赛股份等。

风险提示：土改进展缓慢。