中长期收入跑赢房价

每年“两会”，房价多是公众关心的话题。日前恒泰证券首席经济学家清议发博文，用国家统计局得出结论：“年这25年里，国内商品房平均销售价格累计净增了1 .19倍，平均每年上涨55%（复合上涨的结果）。”引起媒体强烈关注。清议先生的这个结论，依据的是国家统计局发布的官方数据，数据源上没有什么问题，当然媒体上在引用时候用年均增长55%会给公众很大误导。实际上25年的时间长河中，任何商品的价格，只要能平均每年都保持10%的增幅，就能轻而易举实现1 倍以上的累计涨幅。

更要指出，如果按照这个算法，同样用国家统计局的官方数据，可知道中国人均GDP在年的25年间累计增长了多少倍？ .5倍！（注：未经说明的增长率都是名义增长率，未扣除价格因素，下同。但房价也是名义增长率，只有这样才可比）可知道同期中国城镇居民人均可支配收入累计增长了多少倍？2 .5倍！可知道中国城乡储蓄25年间累计增长了多少倍？129倍！比起这些惊人的增幅，看起来商品房价25年1 .19倍的增幅，真不算什么了。

清议讨论的是全国商品房销售均价，基于国家统计局发布的全国年度商品房销售额除以商品房销售面积而得来（注：这里讨论的数据都是指新建商品房、一手房）。但老百姓关心的是商品住宅，而商品房包括办公楼、营业用房等。虽然商品住宅确实如清议所说，占到商品房的八成以上，商品住宅均价与商品房均价一般情况下差别不是很大，但毕竟还是有所差别。为了更严谨，应该还是用商品住宅均价。

然而，虽然中国统计年鉴中有的全国商品住宅销售面积数据可以追溯到1986年，商品住宅销售额却只有1991年才有。笔者用最可得的国家统计局数据，算出1991年以来历年全国新建商品住宅均价，比如1991年商品住宅均价是756元/平方米，2012年是54 0元/平方米。这样，2012年的商品住宅均价是1991年的7.18倍，也就是年的21年期间商品住宅价格累计增长了6.18倍，年平均增长8.6%。但同期全国人均GDP累计名义增长19. 倍，同期城镇人均可支配收入累计名义增长1 .4倍。都显著高过商品住宅价格的增长率。

会有一个疑问，中国住宅市场化是1998年之后的事情，会不会1998年之前房价上涨缓慢，1998年之后才开始飙升并超过收入增幅？但国家统计局的数据却显示，2012年新建商品住宅价格才相当于1998年的2.9 倍，年累计增幅才19 %，远低于同期人均GDP的464%和城镇人均可支配收入的 5 %。

房屋均价具有迷惑性

举国上下都在高喊房价涨的太快太猛，政府也为控制房价而焦头烂额、不断出招，数据却显示，至少中长期来看，房价涨幅远低于收入增长和GDP增长。这到底是怎么回事？是数据出了问题，还是我们的感觉错误了？房价还要不要调控了？

基于公众对官方数据的普遍不信任感，国家统计局的房价数据有水分，大大低估了真实的房价涨幅，往往会是人们对以上发现的第一反应。但这里的均价是用商品住宅销售总额除以商品住宅面积而得出的，而不是所谓国家统计局曾经闹出2009年房价增幅1.5%笑话的大中城市房价指数，商品住宅的销售总额和销售面积很难作假，一是事关国民经济核算的基础，国家统计局没有动机作假，二是容易用各省区各城市的分数据以及建材、钢材、水泥消耗等其他数据来相互验证，很难作假。所以这个房价本身应该是没有虚假成分。