信用评级黑天鹅绷紧房企资金链

自2014年底以来，国内房企20强的佳兆业接连被曝出楼盘被锁、债务违约、资金链断裂，最终走到破产边缘，只能选择重组以求生存。受佳兆业事件影响，众多房企遭遇了信用评级下调 黑天鹅 ，在此背景下，外国热钱不二选择的中国房企不再是遭哄抢的 香饽饽 ，而是众资金规避的 黑乌鸦 。

根据标普最新发布的报告显示，从2014年下半年开始，评级下调以及负面展望调整的内地房企数量明显上升。据不完全统计，去年下半年至今，评级下调的房企数量多达12个，而此前两年评级下调企业数量总和仅为8个。与此同时，负面展望调整的房企数量也创下近两年来的新高。

最近遭到评级下调的房地产企业包括佳兆业、金地集团、富力地产、雅居乐地产、花样年控股、人和商业控股、恒盛地产和中国地产集团等。其中佳兆业和人和商业控股的长期企业评级已经下调至 SD ，即选择性违约。

具体来看，1月20日，标普将恒盛地产长期企业信用评级由 B- 下调至 CCC ，1月8日将人和商业长期企业信用评级由 CC 下调至 SD 。而在此之前，富力长期企业信用评级已由 BB 下调至 BB- ，雅居乐地产长期企业信用评级由 BB 下调至 BB- 。

业内人士表示，一直依靠境外低成本资金的房地产业，受到评级下调、融资成本上升的影响，资金链将面临较大压力，部分房企或在年内面临融资危机。

近期，资金窘迫的房企们接连发债，试图确保资金链正常运转。绿城中国1 日公告表示，公司拟增发于2019年到期的2亿美元优先票据，利率为8%。

但值得注意的是，虽然部分企业发债通过，但其利率却有大幅提高。以恒大集团为例，2月10日，恒大发行10亿美元5年期利率为12%的债券，而在此之前201 年末，这一同期限美元债券利率仅为8.75%。发债利率被提高的不光恒大，2月 日，世茂地产以8. 75%发行了一笔8亿美元的七年期美元债，而2014年初，一笔同样期限的美元债券利率则为8.125%。

对此，有业内人士称，投资者认为风险大于收益，所以又要求了更高的风险溢价。

中原地产发布最新报告显示，截至目前已公布2014年年报预告的上市房企合计67家，其中出现首亏的房企多达1 家，预减继亏的有14家，合计有 6家企业营收额相比201 年出现了下滑。

中原地产市场总监张大伟表示，由于销售收入放缓且回款周期拉长，房企的经营现金流出现短缺。数据显示，2014年前三季度A股上市开发商经营活动产生的现金流净额为-1297.27亿元，资金缺口大幅增加。

而这一现象在2015年也未有所改变。2月9日，招商地产发布公告称，1月该公司的销售业绩和销售面积出现双双下滑，与去年同期相比分别下降 .94%和44.09%。而保利也称，1月的销售金额和销售面积分别出现了26.72%和 6.66%的下滑。此前万科公布的首月业绩也显示，其1月营业收入同比下滑16.1%。

融资受挫，销售下滑，房企财务杠杆大幅提升。中债资信此前发布的报告显示，至2014年三季度末样本企业调整后的资产负债率升至70.42%。其中一线房企主要通过项目预售实现滚动开发，调整后的资产负债率近年来稳定在65%左右的水平，其他房企实际杠杆则持续上升至7 .18%。

财务杠杆的提升，带来的则是风险加剧，以致评级公司屡屡下调房企评级。标普分析师叶翱行指出，未来随着资金提供者变得更加谨慎，投机级发债人将面临更紧张的融资环境。那些流动性已经疲弱，且未来12个月内存在较高再融资需求的开发商，可能面临融资危机。尽管往年1月通常是发债高峰，但自佳兆业集团违约后，投机级债券发行几乎已停滞。

张大伟也预计，一向以 年限长、利率低，获取渠道便捷 而著称的海外融资受阻，将使业界对房企今年的资金压力产生担忧。他表示，热钱流出中国市场会加剧房地产企业 钱荒 。

此外，房企质量的分化在未来将更为明显。中债资信评级业务部分析师谷仕平在接受《经济参考报》采访时表示，房地产行业总体信用品质处于各行业中等略偏下的位置，但房地产行业内企业的信用分化较大，部分规模大、项目质量好、资产运营效率高的企业仍然可获得较高级别的评级。

联系我们 未来，随着房企资金供给面的逐步放开，融资规模或进一步提升，预售管理和风险管控能力较好的一线房企将能有效控制自身杠杆水平，而部分房企债务负担恐被推升至更高水平，相应偿债指标的分化现象亦会进一步增强。