邓建波永州房地产市场日趋规范房产综合品质节能

邓建波：永州房地产市场日趋规范 房产综合品质提高

【建材】　　对于开发商来说，一年不是四季，而是两季淡季和旺季。如果岁月静好现世安稳，淡季旺季的划分清晰明了，开发商只要按照企业自身的情况安排工作就行，而一旦宏观调控降临，市场形势突变，开发商的表现就有些混乱：楼市大考之下，房企发债频繁。尽管借信托基金等一切手段融资，但对于中小房企资金链仍然吃紧。在3月8日，万科在2010年的业绩发布会上公开承认，今年开发商土地购买力下降，资金链趋紧是非常确定的事情。调控下房企之间并购潮汹涌。分析人士认为，市场现在正经历洗牌。作为三四线城市的永州又将会经历怎么样的市场调整或波动，新浪乐居永州站特地走访永州本土房地产行业从业人士，听听专家们的意见。同时也为广大置业市民一个参考。　　　　采访对象：图维地产代理副总邓建波

图维地产代理副总邓建波

新浪乐居：您好邓总，对于近来国家对于住宅市场调控不断，省会长沙前几天推出了限购令，我想就贵公司所代理的项目说说受到什么影响？主要表现在什么方面？　　　　邓建波：通过我们对自己代理的楼盘在近期的销状况来看，并没有出现什么大的影响，或者说影响力有限。我们目前在永州代理的几个项目基本上没有什么房源了。价格相对之前都有小幅度的上升。国家限购令或者说国家的一些调控政策主要是针对房价过快上涨的一线城市，作为我们的省会长沙来讲限购令也是很温柔的或者说是不怎么给力的，因为长沙在中部五省中房价是偏低的，加上长株潭连城城市扩容提质，价格反而还有小幅上升，由此可以看出限购令在长沙的影响也是不大的，那么我们永州作为四线城市房地产有着起步晚、价格低、城市化率低等明显特点，因此可以说受政策的影响不明显，客户也没有像政策刚出台时那样的急躁情绪和矛盾心理。当然要说一点影响没有那是不可能的，国家通过提高银行贷款利率和加大保障性住房建设，不管是对开发商来讲还是因投资人消化澳洲Century等大型锌铅矿关闭的影响。周二期锌收低0.4%对客户来讲都是有一定影响的。　　　　新浪乐居：我想请问下邓总，在今年2011的永州楼市基本上会有哪些变化，包括产品规划、开发商、代理公司及市民置业这些方面？　　　　邓建波：　　　　产品规划这一块：我很想说的是精准营销观念。我感觉产品规划应该就是在造产品之前先找人，而不是先造产品后找人。目前永州市面上的很多楼盘都在说自己的楼盘面积从平米都有，户型从二房、三房、四房、五房都有，想面面俱到，什么东西都想加进去，什么客户都想抓住，我感觉这个思维是不对的或者说是不合理的，对于普通住宅可以这么做，但是如果整个永州的开发商都这么做，那么我感觉某些开发商的理念就有问题了。　　　　产品太杂太乱就不会出精品，我觉得开发商在产品定位时要更精准一些，把高、中、低档的层次凸显出来，楼盘产品不一定什么户型、面积的都有，产品可以做得精细一点、针对性更准一些，这样产品竞争力才会更强一些。　　　　开发商这一块：开发商这一块我个人就不好评价了，因为我不是开发商，我想说的是现在的开发商不但要有足够的气魄与胆量还必须要创新的理念，要注重质量和服务。因为现在的市场环境不一样了，不能按照原来老一套的方式和观念来造产品、卖产品。　　　　目前，永州房地产市场上还充斥着较多类似于游击战式的开发商，他们实力有限，开发理念落后，市场运作极不规范，这轮新政后，大部分将注定被市场淘汰。而随着新政对一、二线城市的调整，实力稍弱的中小型开发商要寻求新的发展机会，将向下级市场进军，带来的将是一二线城市超前的开发理念与产品规划思想，这样势必会对我局紧紧围绕“科学发展、跨越赶超”总要求永州房地产的综合品质带来质的提高；另外，的营销代理机构势必会紧根其后，为永州市场注入新的营销与操盘理念。总体来说，此轮新政将对规范本地市场行为，促进房地产业健康有序发展起着积极的推动作用，作为刚起步的永州楼市大有可为。　　　　代理公司这一块：我个人觉得代理公司不要一味的听开发商的，必须要拿出自己的营销理念和创新思维来，也就是说要选择的服从而不是的服从，作为代理公司我们实际上真正服务的应该是客户，而不是开发商说什么我们就做什么。如果这样做的话代理公司就失去了生命力，同时开发商也失去了找代理公司的意义。　　　　代理公司的职责就是把开发商的利益较大化，帮客户选择真正适合自己的产品。因此我感觉代理商不但要做好开发商和客户之间的桥梁和纽带，同时还要做好他们的良师益友，我做为代理公司之一的负责人本人感觉任重而道远！　　　　市民置业这一块：建议有长远居住意向的购房者置业时，可从生态环境、建筑品质、户型空间、生活配套、区域发展、物业服务等方面来考量。　　　　看看小环境比如：是否为封闭小区，物业管理怎样，绿化做的怎么样，居住者成分又如何？　　　　再看看大环境是：小区所处的周边环境、地段、配套、交通位置以及人文状况等。　　　　还有一点值得注意的是要学会看楼书，楼书一般包括以下几个方面：　　　　外观图、小区整体布局图;地理位置图;楼宇简介;房屋平面图;房屋主体结构;出售价格及附加条件(如代办按揭);配套设施;物业管理。　　　　购房者可以通过楼书有针对性地对房屋进行筛选：　　　　靠前步，通过看外观图、小区整体布局图，购房者可以初步判断楼宇是单体建筑或是成片小区，是高档、中档或是低档，用途是居住、办公或是商住两用。　　　　第二步，通过看地理位置图，购房者可以了解楼宇的具体位置，同时也可以估计房屋的大概价格。但购房者也要注意地理位置图是否按照比例绘制的，若不按比例，将会对地点的选择形成误导。　　　　第三步，通过房屋平面图，选择设计合理、适合购房者居住或办公的面积、房型。　　　　第四步，通过以上3个步骤的筛选后，购房者划定的范围已基本确定。其他方面的内容可作为参考。　　　　特别需要提醒的是，看楼书要学会发现缺点。因为这种宣传资料一般是刻意美化的，渲染优点而淡化缺点。在楼书中，含糊其辞的地方往往就是缺陷的所在。　　　　总之，找房子不要操之过急，一定要找到适合自己的好房子才是较重要的。