开发商开年即遭三大重击各显神通力保资金链

春节的鞭炮声未过，房地产又迎来了一个大利空。2月8日晚，忽然宣布加息25个基点。加上春节前的新“国八条”以及沪渝房地产试点的推出，2011年开发商一开始就遭受三大重击。

虽然有国内研究者认为叠加效应将使房价面临大幅下跌的风险，但有国际投行却认为，最后一只靴子落地，国内房地产利空已出尽。表示，因内地加息早被广泛预期，因此不少物业买家，尤其首次置业者，已消化合理的加息预期。

不管是“叠加影响”还是“利空出尽”，开发商早在暗地里各显神通，马太效应将越发明显。

房贷压力骤增

东海证券的分析师认为，单纯就此次加息而言，对行业影响不大，但累计效应如同于温水煮青蛙。根据测算，加息25个基点对者购房负担影响为1％~ ％，而且购房者对利率的敏感程度远不及首付比例提高。情况确实如此吗？

王晓明今年春节就过得不太踏实，“短短一个春节假期，房贷需要支付的利息就增加了16万多元。”王晓明为算了笔账。他是今年1月下旬在广州买的房子，准备100万元，分20年还清。按理论计算，加息前，五年以上贷款年基准利率为6.4％，其每月需还款7 96元，支付利息近77万元。而以加息后年利率6.6％计算，他每月则需还款7514元，支付利息80万元。

如此看来，加息不过让他20年多付 万元利息。但实际上房贷一直有八五折利率的优惠，“如果春节前办妥了房贷，我每月需还款额是6845元，利息总额只有64万元。”王晓明表示。但由于种种原因，其房贷一直无法顺利办理。春节假期一过，他就接到，表示其房贷申请只能按基准利率计算。这让他每月多支付近700元的房贷。“每月的房贷压力突然提高10％，真有些难以接受”。

2月9日致电广州、、、交行、等几家银行，其工作人员均表示，目前广州地区没有收到暂停房贷优惠利率的通知。购房者还是可以按照原本的手续申请等待审核。但通过专职办理按揭贷款的律师了解到，现在广州首套房优惠利率的确在收紧。“如果说今年1月还有10个人可以获得优惠利率，那春节后大概只有4个人。”一位国有银行的房贷部工作人员也向证实，对购房者的审核标准在提高。而这种情况在上海、北京等地均有出现。

这还是首套房的房贷难度，“二套房基本没有商量余地，肯定要按六成首付、1.1倍利率的标准计算。”上述国有银行的工作人员表示。

政策叠加加大观望

“这对我们的销售会有多大影响还需要评估。”对于这次加息及银行房贷收紧，一位上市房企的销售总监向表示。其实2011年1月，其所在公司的销售情况非常好，同比增长超过一倍。这种情况在其他上市公司也有同样表现，万科今年1月实现的销售金额高达201亿元，同比增长了220.8％。“2月肯定有大幅度下跌。”上述销售总监向表示，但具体应对还要看春节后一周的销售情况而定。

但花旗银行的研究报告还是认为加息早已预期，虽然会加重置业者的负担，但在通胀环境及缺乏投资渠道下，加息并不足以打击市民购房意愿。亚银投资首席分析师李大伟也有类似观点，其认为现在国内银行存款还处于负利率的水平，估计要扭转该状况，央行至少还要加息100个基点。“现在国内楼市需求，特别是一线城市，有相当部分是投资保值。他们对于银行杠杆的考虑不是很敏感。”李大伟表示。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，对于房地产市场而言，加息的影响需要经历一个量变到质变的过程。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，总体影响较小；直到累计加息多次，比如六次左右，加息周期过半，尤其是最后一次加息完成之后，其累积效应，才会显著表现出来。“若依此规律，则当前第三次加息后，对于楼市依然属于 温水煮青蛙 ，不必夸大其效果”。

但加息以及新“国八条”的叠加冲击的确在加大投资者的成本。新“国八条”出台后，总部在华南的开发商曾向表示，其中提高二套房的贷款成本措施，使“新投资者的成本几乎增加了15％”。如果加上加息增加1％~ ％的成本，短期内部分投资者的成本增加了16％~18％。这足以让这些投资者进入观望状态。