房地产政策变数增大短期房价仍将高位僵持柔软

房地产市场在经历繁荣后出现“高台跳水”。如何突破重围，杀出一条血路，以求生存下来，成了许多中小地产企业老总每天都在考虑的问题。

文| 记者 陈建华

中小地产企业在经历了前几年的火爆之后,没有进行战略调整,而是走粗放型的道路,通过拼命的圈地,拿土地去银行贷款,但当前的经济大环境已发生了变化,地产企业举步维艰。

房企深陷资金困局

“合同约定的2006年12月交房,可直到现在还没交房,这是我们不得已的办法,我们也不愿堵住售楼处,这样做只是希望能引起政府的重视,早日解决问题。”重庆市东方港湾楼盘的业主高先生无奈地对《小康 财智》记者说,他们要为延期交房讨个说法。

业主刘先生对记者说:“当时我们买这里的房子,一方面看中楼盘的地理位置,另一方面是觉得开发商的资信好,是个大企业,不会骗我们,没想到却遭受了巨大的损失。买新房的时候是2005年,当时是为了结婚才买房的,现在孩子都1岁了还没交房。”

据《小康 财智》记者了解,重庆市银星置业有限责任公司是重庆市的一家知名企业,资金实力还算雄厚,为什么会出现这样的情况呢?记者联系了重庆银星置业集团,但是相关负责人拒绝接受采访。

熟悉银星置业的业内人士告诉记者,银星的资金困难主要是因为前年买了河南一个上市公司的壳,改名后叫东方银星(股票代码:60075 )。当时地产行业很景气,加上股票市场行情好,他们没有计算成本,以为上市公司就是提款机。随着上市公司监管力度的加强,不仅要投资还要消化债务,使资金投入量加大,导致集团资金困难。去年,为了业绩,银星不断圈地,制造上市公司业绩,今年要交土地出让金了,这让他们的资金状况雪上加霜。

“我们也数次接到关于银星置业一房二卖、延期交房、假按揭套取银行资金的举报,我们进行了协调。但是这家企业确实资金困难,现在银行都不给它贷款,我们也只能想其他办法,要是按法律办,这家企业非破产不可,破产的话业主的损失更大。”重庆市房管局一位不愿透露姓名的工作人员告诉《小康 财智》记者。他也称,现在部分重庆地产企业假按揭套用银行贷款的很多,我们接到许多举报,也有不少企业处于停工状态。

确实,自从前年中央实行货币紧缩政策以来,中小地产企业的日子非常难过。中国地产业进入了寒冬。

中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在接受《小康 财智》记者采访时说:“现在地产企业很缺钱啊,特别是中小地产企业。我强烈呼吁有关部门和方面要重视此事,不要出现大量烂尾楼。”

圈地争当“地王”导致雪上加霜

北京大学房地产研究所所长陈国强对《小康 财智》记者说:“国内房地产企业的资金来源有自有资金、银行贷款、项目回款。目前这几个最重要的资金来源都遭受打击:一是银行信贷门槛提高,房地产项目四证不齐全的不允许贷款,加上货币从紧的政策,银根紧缩,对地产企业严格放贷;二是市场出现调整,正常的销售回款出现问题,大部分消费者处于观望态度;三是去年的圈地热潮,消耗了企业的自有资金。很多企业圈地争当地王,导致很多地产企业现在出现资金困难。过去房地产开发的模式就是高价拿地储备土地,因为土地储备是业绩表现的观测点,所以企业只能大范围的圈地。那些前两年稳健发展,不盲目扩张与圈地的企业,现在资金相对来说会好些。”

北京一位地产公司的老总告诉《小康 财智》记者:“在房地产市场上,拿到土地就等于拿到了进入该市场的入门证。在土地没有市场化之前,通过协议转让,地产商靠权力寻租获取土地,而现在竞争激烈,要获得土地就得比其他企业出价高,房地产企业只能通过缩短土地项目经营的时间。为了支付土地出让金,财力不足的企业就会以高利率从民间信贷市场获得资金,当交齐土地出让金就可办到四证。这时,企业就可进行住房预售了。只要预售部分产品,就足以归还来自民间信贷市场的高利率资金及应付日常所需要的资金。在这种情况下,如果开发商要为下一个项目融集资金,那么它就会以快速销售的方式来实现整个项目的销售。如果企业为了获得超额利润,开发商就会以对出售项目不断加价的方式来攫取暴利。这就是为什么国内房地产开发商能够捂盘并不断地推高房价的原因。但是,当房地产市场发生变化以后,尤其是当政府出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策后,消费者处于观望状态,不愿意买房,最主要的回款出现问题,导致企业资金链断裂。”

中小地产企业如何走出困境

到底怎么样才能使地产企业走出困境呢?有的人呼吁国家进行干预,放宽银根;有的人建议放宽资本市场,让地产企业通过资本市场融资。

北京大学房地产研究所所长陈国强说:“地产商希望国家救他们是不可能的,国家的职责在宏观管理上,在对整体经济运行的把握上。目前国家的主要任务是在防范金融和货币风险,不会单单考虑微观的地产企业而调整宏观思路。国家现在对金融风险、信贷规模以及不良贷款比例高度警觉。地产商应该考虑提升企业的经营、抗风险能力,利用市场规律实现地产企业的优胜劣汰。”

2008年8月27日,央行和银监会出台了《关于金融促进节约用地的通知》。从通知看,中央对房地产还是实行货币从紧政策,无放松的迹象。这种情况下,这些地产企业的出路何在呢?

陈国强认为,地产企业现在是各显神通,有的通过银行贷款,有的则通过增发债券、利用信托资金,有的与私募基金合作利用股权融资,有的则通过民间借贷、委托贷款,各个企业根据自身拥有的资源,通过各种渠道去融资。

重庆国际信托投资公司私人股权投资部总经理傅志强告诉《小康 财智》记者:“其实2005年开始,房地产企业就一直在不断探讨多元化融资之路,但是房地产企业对银行资金的依赖依然非常严重。据我了解,全国的很多开发商都开始卖地,有的甚至是低价卖地,而一些开发商则通过拼命降低房价的方式回款,增加现金流。”

“今年以来,因为股票市场走熊,一直在信托资金上高居榜首的证券投资类信托产品开始下降,取而代之的是房地产信托。”傅志强说:“按照《信托公司管理办法》的规定,有 000亿元的资金完全可能以债权的形式进入中小企业,解决中小企业融资难的问题,但是他们却绕过中小企业,流向了宏观调控的重点行业,也是收益率高、风险小的行业——房地产。目前国家对银行信贷资金进入房地产行业的限制,四证齐全是银行介入房地产项目所必须的硬件要求,因此在房地产的融资接力中,信托公司扮演的是银行‘前一棒’的角色,即信托公司在土地招标之前就可进入,帮助房地产商解决拿地资金,在地产商利用信托资金拿到土地并取得土地证之后,银行信贷资金进入房地产项目,替换出信托资金。以这样的方式进入的房地产项目,即使拿不到地,也不影响信托资金的安全。即使信托资金进入后,地产商拿到了地,但银行资金没有跟上,那么信托资金还有土地作为抵押,与其他抵押品比较,土地的变现能力更强,即使出现了风险,信托资金也更容易退出。”

“信托资金可通过三个渠道进入地产行业。针对大型地产项目,我们发定向理财计划和产品;针对中小项目,我们以债权或PE即私人股权投资来介入。现在我们经常做的是发定向理财产品和以债权形式介入,将来我们将在PE上花大力气。” 傅志强称。

建设银行重庆分行一位高管对《小康 财智》记者坦言:“因为银行对地产企业的放贷指标有限,很好的项目也没有指标了,只能通过另一种方式是委托贷款,这样不计入银行的贷款指标里。所谓委托贷款,是指企业将自己宽裕的资金通过银行借给另一家企业,由于资金不是从银行放贷出去的,所以不占用银行的信贷额度,银行从中收取财务顾问费。其实委托贷款起的也是信托的作用,这个作用能在一定程度上缓解地产企业的资金压力。”

陈国强则认为,通过信托资金解决中小地产企业资金困境是一条有益的途径,希望在具体操作上不要出现问题,建立一个稳定的长效机制,实现地产企业的优胜劣汰。

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