深圳上半年写字楼成交量大幅下滑

武瑾莹

预计2008年高品质办公物业的租售价格将进入一个整体理性平稳，个体表现差异化逐渐明显的阶段。

分布及供应

目前深圳市高品质办公物业在福田、罗湖、南山三区均有分布，其中以福 心区、罗湖蔡屋围及国贸、南山商业文化中心区最为集中。截至2008年上半年，深圳市高品质办公物业存量2 栋，总建筑面积(办公功能部分)约150万平方米，其中有14栋集中在福田区。

福 心区自1999年以来逐渐成为深圳市高品质办公物业市场最为活跃的热点区域，2005~2007年是该区域高品质办公物业入市的高峰期，目前深圳大部分存量及在建高品质办公物业均集中在此区域范围内。预计未来 ~5年内，该区域仍将保持"市场领跑者"的地位，但相信供应结构将出现明显变化，企业自用或持有纯租赁类型的办公物业将成为区域重要的供应特征，预计会有更多的办公物业达到国际GRADEA水平。

相比2007年下半年多个高品质纯租赁型甲级写字楼项目入市的热闹景象，2008年一季度甲级写字楼市场显得较为平静，并无新盘推出，主要原因一方面是由于过去两年开发商在该区域的存量土地被大量消化了，另一方面与政府希望提高区域土地综合价值而严格控制区域商业性质土地供应有密切关系。2008年以来，政府在该区域通过定向挂牌形式出让8宗商业用途土地，总建筑面积约60万平方米，大部分都定向为金融、保险、能源等行业的大型企业的自用物业，加上已出让的平安保险等项目，未来5年内预计有150万平方米的以企业自用为主的高品质办公物业出现在福田区。

另一方面，从近期预计新推的一些高品质办公物业给市场的信息来看，"只租不售，单一业权"的发展态势逐渐明显，这种现象很大程度体现了开发商在具备一定资金实力后开发经营理念的升级，也使得市场供应结构更为合理。

需求及价格

由于2007年下半年市场政策环境多变，房地产市场投资态度趋于观望，高品质办公物业市场中大量自用客户推迟购买或转向租赁，投资客亦因交易成本上升陆续退出市场，这些均导致2007年下半年至2008年上半年这一段时间内深圳高品质办公物业成交量大幅下滑；同时由于2007年末入市项目多为纯租赁型物业，对市场平均销售价格的提升作用并不明显，全市甲级写字楼平均售价保持平稳态势，2008年一季度平均售价达 0,227元/平米，相比2007年第四季度仅上涨1.5％，价格快速上涨的势头受到了一定遏制。

但是，由于短期内供应量逐渐萎缩，而高品质办公物业尤其是甲级办公物业市场需求的一些主流企业扩张愿望仍然浓厚，这部分客户对价格的敏感度较低，使得深圳市尤其是福 心区的高端办公物业的平均租金仍然一路走高，2008年一季度甲级写字楼全市平均租金水平达到16 元/平米/月，相比2007年第四季度上涨8％；福田区租金、售价均仍然保持最高位，罗湖区表现稳定，而南山区租金涨势明显。

未来趋势分析

目前深圳市已有多个高品质写字楼项目已经或即将竣工，预计大部分将于2008年进入市场。从供应总量方面看，2008年将是深圳市高品质办公物业市场继2005年后又一个高峰。而从区域发展趋势来看，随着深圳城市重心西移的趋势进一步明显，南山区发展势头日趋强劲，将成为高品质办公物业供应的热点片区；而宝安中心区的发展潜力也不容小觑；此外，罗湖、华强北-上海宾馆沿线大型旧改项目的成型，将在未来的高品质办公物业供应市场占据重要地位。可以看到，未来深圳市高品质办公物业市场将逐渐走向更为均衡更成熟的综合发展期。

深圳产业经济的强劲发展，深港联系持续加强，世界知名企业陆续进入深圳，珠三角地区及深圳本土民营企业也正处于蓬勃发展的黄金阶段，对于高品质办公物业的需求将进一步增强。具备相当发展潜力与资金实力的中型私营企业将与大型知名、跨国企业以及国有企业共同成为深圳市高品质办公物业市场的需求主体。

在供应持续加大、自用需求持续旺盛的背景下，同时多项宏观调控政策仍将发挥作用，预计2008年高品质办公物业的租售价格将进入一个整体理性平稳，个体表现差异化逐渐明显的阶段。