d家具2019年下半年即将迎来三四线楼市的最低

[导读]2019年，上半年已经过半。概括上半年的楼市，一句话就可以了：4月份之前很热，4月份以后转冷。

2019年，上半年已经过半。概括上半年的楼市，一句话就可以了：

4月份之前很热，4月份以后转冷。

今年楼市小阳春是预料之中的，一线、二线城市2017年、2018年两年的调整，卖家扛不住的早就低价出货了，该跌的也早就跌了。

对于购买力旺盛的城市来说，刚需对楼市的观望时间，也只有半年左右。以北京市场为例，跌%就已经是买家的心理价位了，能早上车还是早上车了。

毕竟像一线城市的购房者，浸泡在二手房市场多年，什么大风大浪都见过。不会指望崩盘、腰斩这类小概率事件。对他们来说，踏空的风险要远远大于站岗的风险。

上海、深圳也是同理，楼市最低点都过去了。想要再来一次长时间的阴跌可能性不大。一线城市里边广州是比较鸡贼的。因为从统计数据来看，广州的价格很低，处于一线中最低的水平。实际上广州的签是控制最严格的，装修费没有算进去而已。所以看上去广州房价涨幅不高，控制的很好。

再说新一线城市和二线。苏州、厦门因为16年大涨，调控的比较早，所以回暖也是最快的。另外杭州、无锡、宁波、西安、青岛等城市也迎来了不同程度的小阳春。这么城市回暖要么是经济实力强，要么就是调控政策相对宽松。

特别要提醒的是，一二线回暖后但剧本并没有按照正常的情节走，楼市就在4月份以后就突然转冷了。

原因就在于，4月份开了一次大会，大会上再次提及了房住不炒、因城施策等内容。有机构做了统计，地方上出台4月份的调控政策60次，5月份的调控40多次。密集精准的调控直接又把蠢蠢欲动的楼市直接摁趴下了。

复盘上半年的走势，我有一个悲观的看法：

从2008年开始，每当经济下行的时候，房地产作为尿壶都要拿出来用一用。但目前看来，即使经济有些不景气，高层对于房价上涨容忍度还是很低的。政策上依然有连贯性。哪怕暂时牺牲了经济数据，也要控房价。

一旦某些城市出现房价过快上涨的势头，都要受到问责。房住不炒的政策并没有转向。

在楼市稳定期，一二线现在买房是很安全的。（除了近期调控的苏州、西安等城市。这类城市二手房会迎来下跌，请多留意、观望）

02

重点来说，房价波动会偏大一点的三四线吧。

2017年，是三四线房价上涨最疯的一年。疯到什么程度呢?

当时易居做了一个《全国50城地价房价比偏离度》，就是拿地的成本价和房价的比值，一般来说，比值在15%左右是一个合理的区间。

但统计调查的结果是，2017年中山、南通、清远、东莞、佛山、济南、北海等等比值超过100%，漳州、惠州、无锡、泉州、贵阳、烟台、汕头、泰州在%区间。

也就是说，2017年面粉的价格通通超过了面包，开发商敢拿比楼盘还要贵的价格，短期楼市催生了大量的泡沫。

通过一组数据来对比，大家就明白三四线的楼市的风险了：

中泰给出的数据显示：2017年至今，三四线城市涨幅普遍高于一二线城市，三四线城市中绍兴涨幅达到55.59%、洛阳为53.73%、贵阳为47.93%，而同期广州、北京和上海仅为9.97%、2.60%和1.92%。

对比数据可以发现，三李某和他签订假协议约定四线房价上涨的幅度远远大于一二线，三四线的泡沫风险也远远大于一二线。

这轮因为棚改货币化安置导致的对三四线楼市“定向放水”，使得大部分受益于棚改的三四线城市，启动了一波长达两年的牛市。

2017年10月份，我在知乎的回答里，也预估了棚改货币化要继续推行2年左右的时间。

转折点在2018年7月份，侠客岛发了一篇重磅级的文章，文章提出了一个非常明显的信号：下半年全国三四线的棚改货币将大幅度收缩，甚至认为“货币化安置手段没有保留的必要”。

党媒发声：三四线房价太高，楼市改革将进入深水区!

从2018年7月份开始，国开行对于PSL投放持相对谨慎的态度，三四线的楼市上涨开始减速。

最近一个很重要，大部分人都没注意到的消息是：随着2019年大部分城市棚改计划套数腰斩，截止5月份，PSL已经连续两个月暂停。这说明三四线楼市的彻底熄火。

看明白这一系列的步骤没?

把三四线楼市想象成一辆笨重的大卡车，棚改货币化安置（又叫PSL）就是柴油。17年是充分添柴油加速度的飙车，18年7月份柴油逐渐减少，卡车慢慢减速，到了19年5月份，柴油差不多烧光了，卡车也要刹车了。

所以下半年，大部分依靠棚改推动的三四线楼市都会深度调整，迎来17年以来的最低点。

巧合的是，两家权威机构也给出了同样的风险提示：

《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》认为，伴随已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置，失去强政策托底，加之前期需求透支，三四线城市市场销售有可能进一步回落，不排除陷入负增长的区间，要防范市场价格下跌过快。

中国住房市场发展月度分析报告（2019年06月）指出，2019年5月，三四线城市房价平均环比上涨0.011%，涨速比上月收窄0.052个百分点。与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足，政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。

03

那么三四线房价最多的跌幅是多少？这个数字我们没有办法预测。但是可以知道，政府对于楼市下跌的心里底线。

前段时间，就一个城市，因为楼盘“止跌令”上了热搜。

恩施是湖北省的一个三四线小城市，当地房价在6000元左右。而房企们因为低价开盘被警告了。

其中，降价幅度在元、元这个区间。按照最高的降价幅度算，1200元是最不能接受的底线。那么20%的降幅，是当地政府最不能接受的降价幅度了。

所以三四线楼市，即使降价，也不会出现普遍大降的情况，更不会出现系统性的风险。

最近猫叔也能明显感觉到三四线粉丝的焦虑。一二线够不上，三四线要买又怕大跌。

虽然大部分买房的群体，都是买涨不买跌。但是三四线楼市迎来相对低点，还是可以找到更多性价比高的房子。如果你所在的城市已经回调，并且距离17年的最高点下跌了20%左右，其实这就是一个比较安全的价格了。买入风险不会高。

还没有回调的城市，不妨先等等，虽然抄底抄到最低点的可能性很小，但是在回调中买入，还是不错的时机。

最后提醒要在三四线买房的人群，几个重要的地方。

1、如果二手房价格比新房便宜，二手房房龄在5年内，又是优质地段的学区房，尽量买入二手。

2、尽量买入大品牌开发商的楼盘。下半年肯定有不少房企的资金链是紧张的，小房企买了烂尾楼没办法 ，大品牌烂尾了，会有媒体愿意曝光。

3、尽量买入现房。

4、如果有开发商大出血，碰上五折7折甩卖尾盘的好事，即使房源位置不好，也可以大胆买入，因为够便宜。

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