精装房七宗罪背后行业隐患团购

精装房七宗罪背后行业隐患：偷梁换柱两套报价系统

因为“省时省力”，精装房常常成为购房者的首选。但是即使“装修标准”高达每平方米万元以上的豪宅，依然面临各种装修问题：大理石地板出现裂缝、地暖容易坏、名牌电器的维修又是一大笔费用…… 看上去很美的样板间

因为省时省力，精装房常常成为购房者的首选。但是即使装修标准高达每平方米万元以上的豪宅，依然面临各种装修问题：大理石地板出现裂缝、地暖容易坏、名牌电器的维修又是一大笔费用 看上去很美的样板间，常常和交到消费者手中的豪宅175相去甚远。购买者拎包入住的幸福感被艰难的维权路所取代。

精装房维权的背后，正是中国精装房市场这个万亿大蛋糕的形成 一条开发商开拓产业链利润，装修商、材料商追求规模效应，购房者省时省力，国家集中推介追求环保效应、税收效应的精装房产业链之路悄然成形壮大。

在高房价压力下，缩减成本逐渐成为购房者关注的焦点，但一个反其道而行之的现象却非常普遍，开发商的精装修报价呈现出有增无减的态势。 针对开发商漫天喊价，精装房的价格到底存在那些猫腻呢？更严重的是在猫腻背后，行业的隐患已如悬剑在空。

偷梁换柱

两套报价系统

一位长期为房地产开发商服务的监理陈工告诉《中国经营报》，目前普通装修的造价一般在1000～1500元/平方米，和动辄上万元的装修费用相比，现在开发商的报价的确有点儿离谱。在陈工看来，1500元的装修不仅包含了装修费用，还包括了家电、橱柜、甚至装饰等所有费用。

一般而言，精装修费用主要包括设计费、主材费、辅助材料费，工时费、管理费和税金。目前，精装房具体的材料规格及价格一般都由开发商根据楼盘的品质、定价、客户需求等情况自行确定，而迫于房价压力，开发商竭力控制成本，以此压低材料商报价，高价售出精装房，已然成为精装房的行业规矩。

2月28日，北京某橱柜品牌成功竞标了一家房地产公司16个项目整体橱柜供应及安装项目，总报价为989万元。

该品牌负责人张亮(化名)介绍，此次和他们一起竞标的橱柜品牌大概有20多个，最后能竞标成功除了该品牌知名度外，更重要的是报价方面较其他品牌有更多的优惠。在他看来，为了能够进驻房产开发项目，品牌商大多以低价作为杀手锏与对手竞标。张亮介绍说，一樘市场售价1000多元的20mm厚密度板，白色亚光烤漆门，如果走工程用材的渠道，每樘门的价格约在300元到500元之间，厂家利润在3%～5%左右。

而为了获取更高的利润，竞标成功的商家普遍采用工程渠道的材料为开发商报价，以此降低生产成本。

对此，一位长期做精装修业务的外包公司人士表示，目前精装修很多国家报价系统有两套方案，一是工程渠道报价，一是零售用材报价。普遍采用的方法是，招标采用工程用材，展厅参观使用零售用材。简单地说，就是外包公司给开发商看的是工程用材，而开发商给消费者看的零售用材。这种做法在业内已是行规，开发商也是心中有数，一般从自身利益考虑会默许这些行为。该监理表示。对此，我们便不难理解，精装修后的房子与样板间展示的效果存在的差距。

而从市场的行情看，零售用材的报价比工程用材高。张亮介绍说，工程用材一般从建材厂商进货，优惠最低可以达到市价的一半，其中一些比较高端的品牌产品折扣约是市场价的6～7折。

以张亮竞标成功的橱柜为例，标书中橱柜整体设计每平方米造价为210元，属于工程造价，加上墙面、电器、卫浴等精装费用，最后一套面积为60平方米的精装修造价大约为每平方米1900元(包含20%～30%的公摊面积)。而按照零售用材渠道计算，在展厅，仅橱柜一项的工程造价大约为每平方米500元。全部算下来最后精装修的价格可能要达到3300元每平方米，费用差不多翻倍。张亮表示。

中国设计研究院设计师李振认为，开发商在样板间展示的样品品一般是用最好的材料加工，而消费者实际使用产品却换用低价材料，如枝丫条、层合板、低档密度板和刨花板。

品牌等级掺水

开发商给购买者指定的是品牌，但是并没有写明材质和价格。李振认为这是目前精装修偷换概念最大的问题。事实上，这种在合同中只标品牌不写价格的行为也成为精装房中的潜规则。

在北京北苑家园天居园售房中心，随便打开精装修楼盘的楼书，顶级品牌配置的标准赫然醒目：西班牙卫浴、意大利橱柜、德国地板、日本涂料。而为了让精装修显得很有档次，很多房产开发商都喜欢选用一些知名品牌的建材。但是很多情况是，销售合同中只写明了品牌名称、产品规格、型号，对于产品价位到底是多少，消费者往往无从知晓。李振提醒。

张亮告诉，市场上存在高中低端的品牌，各自市场不同，为了缩减成本，有些开发商会选用同型号的中低端产品，这也导致装修的实际价格与合同上的价格不符。

而在张亮此次竞标的标书中，也看到，其标书合同无一例外地采用了上述方法，其中柜身板材料一项写的是：符合欧洲E1级环保标准；吊柜吊码要求则是国产外露式CAMR(50KG承重)

，在27项材料中，有9项内容的材料要求是标配和符合一定的环保标准，并没有具体指定是哪一种型号的哪一种报价材料，而只表明同等报价。

由于没有表明品牌的具体型号，同一品牌不同系列的产品价格却也是相差悬殊。

在北京四季青家居建材中心，以5升装多乐士油漆为例，普通墙面漆价格大约为70元，而金装全效超低VOC墙面漆却需要300元，其中的差价更是翻倍。目前的精装房合同中，普遍只是列出所用材料的品牌，但是同一品牌、不同型号的产品，价格就可以相差几千元乃至上万元。李振表示。在李振看来，当前精装房所宣传的每平方米装修费用是一种品牌标准，而不是价格标准。

比如有消费者购买的一个高档项目，标书中写的是欧派的台面和柜身板，等到收房时却发现，所用的品牌虽然是欧派的但却是最低端的，甚至是市面上见不到的型号。对于标准在2000元/平方米左右的精装房来说，房地产开发商同样的投入会希望品牌档次越高越好，但是到消费者手中的往往会变成高档品牌里的低端产品。上述开发公司的监理表示。

模糊条款

家住成都东门的罗小姐告诉，开发商在装修合同中，约定了与样板间同标准、同档次的装修标准，使用同等知名品牌装饰材料及用具。然而这些模糊的用语，最终成为了一年后各方争论不一的问题所在。

据调查，目前在精装房市场开发商所提供的购房合同并没有规范的文本，大多购房合同中有关精装修的约定均通过补充协议或者其他条款来体现。

以北京欧洲公馆为例，虽然为此业主在和开发商签订购房合同时就门窗材料、洁具厨具、地板墙壁等材料的品牌进行了具体约定，该项目总经理刘艳霞也表示合同中约定的品牌全部到位，但否认5000元的装修标准之说。

因此包括欧洲公馆在内的多个精装修楼盘，在和业主签订精装修合同时，尽管注明了建材品牌，但均留下了自由发挥空间：可用同类品牌替代，且可自由选择同品牌中高价位或者低价位产品。

大多数开发商在提供精装房购房合同时会在各种装饰材料、家具中提供三到五个品牌供客户选择，但对于产品型号、价格等则作模糊处理。成都一家房产开发公司销售经理告诉，注重品牌的开发商也会在合同附件中备注精装房提供产品的家具、饰材的供应商提供的产品批次、质检证书等。然而这些眼花缭乱的东西对于购房者来说就像戴了副高度近视眼看不清、摸不着。

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