陈劲松楼市调控目的已达到下半年是关键搭配

陈劲松：楼市调控目的已达到 下半年是关键

摘要:至于未来是否会有一些更严重的政策出台?我觉得不太会,政府能把目前的政策贯彻到位,就已经非常不错了.

当前楼市下行,却因欧洲债务危机,整个房地产行业泛起一波"乐观情绪",认为三季度中央宏观调控政策将出现转向.中央对调控的决心目前是否有变化,短期内楼市能否像08、09年那样U型反弹等问题,成为眼下业界普遍关注的焦点.

作为在深圳耕耘多年的世联地产领导人,陈劲松对楼市走向的剖析也许较身处一线的开发商更为透彻.面对目前楼价未有大幅度下调,成交量却极度萎缩现象,陈劲松认为:"中国房地产界目前正在做一个博弈,第一个博弈是中央的政策变还是不变,第二个就是我们跟消费者的博弈,因为成交量长期衰减,衰减到一定程度,价格并没有下跌,而是整体世界宏观经济一变的时候,恐怕市场又不一样了."

陈劲松表示,目前房地产市场步入下行通道已经基本形成,短期内难以出现U型反弹,至于调控之下房价到底能降多少中央才满意,并没有明确标准,问题关键在于调控时间的长短.

对此,陈劲松给出如此论调:"调控时间的长度将会决定本次调控的所有的一切,也就是决定了本次调控的深度."

以下为观点地产新媒体对深圳世联地产顾问股份有限公司创始人、董事长陈劲松的专访全文.

观点地产新媒体:现在关于房价松动的报道很多,尤其是关于一线城市的报道,在您看来房价下行的时刻是不是已经到来?请预测一下下半年的房价走势?

陈劲松:虽然说现在政府调控的目的已经达到,但是下半年出现房价上涨是肯定不可能的.再者,我认为,部分开发商的资金流可能会因此而出现紧张并急需套现.这样的话,下半年的房价形成向下趋势就成为必然.资金紧张,开发商需要出货,那自然就是采取降价促销以回笼资金.在手段方式上,也有可能是采取附送阳台、花园等等其他一些面积,但那也其实就跟降价一样的道理.

不过,我认为这种降价的趋势并不会仅仅局限在目前房价比较高的一线城市,甚至可以说,某些一线城市的降价现象反而没二三线城市来的明显.因为我们知道,现在的流动资金基本上都集中在一线城市,并且一直以来都没减少.

观点地产新媒体:有学者指出,日本的房子所有卖不动的,一律不会降价,无论是一线城市还是二三线城市,您对这种观点是否认同?

陈劲松:说实在话,我对这个观点比较认同.你说你让北京一、二环,说是价格松动经过年岁的浸染与凡尘融为一体。天庭派天兵天将下凡夺回秘宝,他最多就是不涨.但在这种情况下,不同的区域表现会不一样,所以说,下半年就开始逐渐好玩了,下半年肯定有些人挺不住了.现在如果说哪个区域的泡沫比较严重,真是不太好说.

观点地产新媒体:如果下半年成交量还这么低,那么房企除了降价以外,还会有一些什么别的措施来打开这个局面?

陈劲松:那就只能再多给东西,并提高产品的质量.至于营销这块,就要就分不同的地区,不同的产品,找到那个真正对这一块感兴趣的人,并把服务和沟通做到位因此与当地社区之间的关系、联系都非常紧密。诺阿有一个以自己名字命名的基金会.其实就算在最差最差的环境下,楼市依然还有成交.如果没有成交,数字显示就为零了.那么,凭什么别人能成交,你就成交不了呢?他的价格也没说降到了什么样的程度.

观点地产新媒体:目前楼市的供应情况如何?这又反映了开发商怎样的状况?

陈劲松:从我们的观察得知,目前很多开发商的新货都还没有上市,或者说目前上市的新货还是相对偏少.我们估计,新货上市的密集期,应该会出现在今年的第三、第四季度,尤其是第三季度末和第四季度初这段时期.在新货陆陆续续上市的时刻,开发商的现金流可能会同时出现紧张,但就目前而言,开发商现金流紧张的情况还没出现.

当然了,开发商现金流紧张得情况要视乎新政是否能够切切实实地执行.比如说房产增值税预缴的问题,现在到底有多少楼盘,又有多少企业已经缴纳这个税?在土地问题上,有多少因为逾期不开工而被收回?如果从这个方面来看,新政中有些细节还是没有得到切实执行的.如果新政是真真正正获得落实的话,我觉得开发商的现金流在现在已经会出现紧张了.

观点地产新媒体:日前盛传房产税,如果要出台,您认为要要从哪些方面去实施?

陈劲松:收房产税这个事情很简单,像与我们一河之隔的香港,他们收房产税收了差不多100多年,他们怎么收,我们就跟着怎么收就好了.现在房产税迟迟不能出台,就是因为政府不懂,这就得慢慢来做.收房产税这个意愿挺好的,但怎么落实还是一个问题.如果公司不交税,政府可以吊销执照,税务局可以不帮你登记.但每家每户老百姓怎么办?

实际上,这个房产税始终是悬在中国房地产商头上的一把双刃剑,至于什么时候才掉下来是有先决条件的.这个先决条件在于我们的个税是否能单独报.个税都不能单独报,都要到单位代扣代缴,那怎么收房产税?但像香港、美国这些地区,税收都很简单,都是个人报税.那么如果要收房产税的话,请问你家的牌号是多少,政府定期就给你家寄信,你收到那个信以后,就乖乖地去缴钱.但到了我们国内,房产税怎么交?如果税务局给每家每户都寄信,每家每户会理他么?根本就不会.既然如此,政府怎么才能收税?现在就是操作问题解决不了,而不是操作环境不好.政府还没找到一个很好的解决的办法,你连个人都没找着,怎么能让个人去报税?房子虽说有门牌号,但是如果房子主人不交,政府敢断水断电吗?

至于像土地增值税这类针对企业的税,政府是想收就收,实施起来非常容易.政府管企业是绝对到位的,但就是管老百姓管不到位.目前,土地增值税有落实的可能,但落实还有几个前提:第一,税该怎么收,这个问题得解决,其次,从目前的市场环境来看,短期内土地增值税暂时不会出台.其实还是操作上的问题,很多问题不是说合理和不合理,是很难操作.

观点地产新媒体:您觉得本次调控是否已经落实到实处?

陈劲松:这次调控无疑是打到点子上,现在成交量下滑,房价也没有高涨,这就说明以前的调控打得都不对.事实上,自从2007年以来,中央政府精准打击的能力越来越强.现在问题的关键是已经出台的这些政策能不能坚持,并不打折扣地实施.

至于未来是否会有一些更严重的政策出台?我觉得不太会,政府能把目前的政策贯彻到位,就已经非常不错了.当保障性用房批量面向市场那天,新政就会退出.

观点地产新媒体:加强保障房的建设,是否真的对房价有遏制作用?怎么样才是一个健全的保障房体系?

陈劲松:加强保障房建设,肯定对房价有遏制作用,最起码对和谐社会的建设有好处,这也是政府的出发点.我们政府想要建造和谐社会,政府要补课,就是补保障性用房严重缺失的课.所谓健全的保障房体系,起码得有公共廉租房,夹心阶层的经济适用房也还得弄,总不能让我们的大学生永远没希望.他们一毕业就永远没希望了,尽管靠自己努力工作,但还是买不起房.

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