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2019年三四线城市的房子还能买么?

随着中央经济工作会议将“分类调控”调整为“分类指导”，地方拥有更多调控的自主权。因此，房价下跌可能是大概率。不少人关心，2019年，三、四线城市的房价会不会在下跌？入手的话，还有价值么？

《中国住房市场发展月度分析报告》显示，2018年10月142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比上涨的城市为58个，比6月减少61个，占样本数的40.8%，房地产市场整体比较平稳。但是作为三四线这种县级城市的房价，未来还将继续承压。

一、 库存比例依然较高

三四线城市房价在去库存的背景下，库存周期明显缩短。华创证券数据显示

，三线城市房地产库存去化月数从14年下半年的37个月下滑到17年底的14.7个月，下滑幅度达到了22.3个月。不过，相比一二线来说，三四线城市的库存依然高于前者个月，也就意味着在未来仍有较大的下行压力。

二、土地成交低迷，供给较大

数据显示，在2016年限购之前，三四线城市的土地成交就一直很低迷，等到开始限购限售后，成交反而迎来了高峰，每月累计同比增速均在30%以上，这侧面反映出三四线的需求本身并没有多少，基本都是调控以后一二线溢出的或棚改刺激出来的购房需求。

此外，随着碧桂园这种大型房企进军三四线，大量拿地，一定程度上增加大量的潜在土地供应量，造成房价上涨压力。

三、人口流出

由于一二线城市的马太效应，大量的人口、资源都在向中心地区集中，县市以及三四线城市的购房需求要么就是中心城市溢出的，要么就是返乡置业的。

而这些需求使得本来没有动力上涨的三四线房价在短期内飙升，透支了很大的未来增长空间。笔者亲身经历的，前几年1000出头的楼盘，2年过去了现在到了近20000。但现在基本处于一个高位区间，上不上下不下，而这种价位也不可能靠溢出需求来支撑。

四、 房贷利率上行

三四线的刚需不足，因此这些购房需求受利率的影响最敏感。数据显示，年贷款基准利率上浮合计从52.7%一度上升到68.7%，贷款加权利率从5.3%达到最高时的5.8%。而三四线城市绝大多数都属于当地人，居民本身就持有房产，甚至还存在卖房去一线付首付的现象。

五、 棚改货币化比例减少

炒房投资者是一方面，另一方面与棚改目前采用货币来安置的方式也有一定的原因。通常当地的行政部门在处理棚改区拆迁安置的时候，不再用房子来作为安置的条件，而是直接用货币来进行弥补。拿到钱的居民又把手中的钱再次转向了楼市，无形中增加了市场中货币的流动，同时也增加了住房的需求，这样一来，楼房的价格也就跟着有了增长。

国家在2019年准备重新部署棚改计划。曾经的服务模式将会被取代。就是说在接下来新开发的棚改项目中，政府实施建设工程的条件不再是以购买服务的名义进行。政府要做的就是将在地方发行债务，通过融资来完成棚改。

如果明年按照这一举措来执行的话，那么地方政府会减少隐形债务的支出。这已经明面上的事情了，通过购买服务的支出，纳入到了地方上的财政预算中，无形中给地方上增加了压力，地方财政成为了棚改项目的出资方，类似的隐形债务频繁增加的话会导致地方上财政出现赤字。

这样的话，棚改项目的建设有可能会根据当地的实际情况来进行规划。按照实际的需求，维护市场安稳。相比于今年，甚至往年一定会有所缓解。不过按照最近一段时间数据显示，这些非中心城市的成交量，已表明了三四线房价持续上涨的动力不足。有人专门调查过，近半年非中心城市，房价在涨，但是买的人寥寥无几。

总结：三四线城市的房价在未来上涨动能严重不足。首先是人口的持续流出，其次则是由中心城市马太效应、棚改货币化等被动刺激出的购房需求，无法长期维持三四线的高房价。当然，那些靠近上海、深圳和北京等地周边的地级和县级市，房价的支撑仍在，至少溢出效应可以支撑需求面，但如果考虑到长期性的话，仍待看政策面的变数。我国虽然人口基数庞大，但是这并不能成为房价疯狂上涨的理由，房价应该跟人均收入水平挂钩，未来房价始终是要回归理性的，只不过是时间的问题。

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