地产销售良好难解政策隐忧

地产：销售良好难解政策隐忧 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告摘要：

8月份全国商品房销售良好，房价连续四个月环比零涨幅行业调控政策不断深入大背景下，8月销售依然旺盛，其中办公楼及商业营业用房销售增速好于住宅。全国70大中城市房屋销售价格与上月持平，房价连续四个月环比零涨幅，调控政策效果初显。一线城市北京、上海、深圳等地房价继续小幅上升，而广州、武汉等地房价开始小幅回落。

8月份房地产投资快速增长，维持全年 1%的预测勿需担心2010年房地产开发投资却未采取措施保障施工安全及新开工面积增长速度。月，全国房地产开发投资28 55亿元，同比增长 6.7%。房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8%。中期策略中我们预计全年房地产开发投资增速为 1%，远好于市场预期%的预期。从目前数据来看，全年 1%的增幅有望实现。

资金压力渐显，企业内部降价动力正逐步形成房地产企业自筹资金逐步增多，定金及预收款连续三个月负增长，房地产企业内部降价的动力正在逐步形成。在房贷和开发贷门槛日趋严厉，预收款监管、严查银信合作等多种政策作用下，预计四季度房地产企业内部降价的动力逐步增大。随着可售面积逐步增加，重点城市去库化时间增加。

销售良好难解政策隐忧：调控可能会继续深入部分一线城市成交呈现“价升量涨”的局面，这种状况有可能超越当前政策所能容忍的底线，引发政府继续加大房地产调控力度。我们判断四季度交易量回升的一个前提是一线城市房价下跌20%，二线城市下跌10%，房价不调整，政策隐忧难以消除。外在动力和内在动力将促使价格调整，政策隐忧部分缓解，在此种情境下交易量回升将是行业的“另一个春天”。

维持行业“中性”评级，趋势性机会要看交易数据维持行业“中性”评级。维持2010年中期策略报告的核心观点：三季度估值修复 0%- 5%，四季度视交易量情况或有趋势性投资机会。

建议自下而上选股，重点关注二三线地产股：亿城股份、苏宁环韧性要高球、滨江集团、格力地产；商业地产股：世茂股份、中国国贸、金融街；房地产服务行业股：世联地产。在行业政策未明朗条件下，也可重点关注主营业务为“地产+X”的个股：建发股份、中国宝安。