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【行业观察】产业地产,不是谁都能动的奶酪

本周正能量

一日一言：好的感觉并不是完美，是真实！

产业地产的发展

. 城市功能分区将土地类型分为居住用地、商服用地、工业用地、教服用地等多种功能，根据城市规划和产业规划进行统筹安排，分类管理。不同的用地属性针对不同的使用者和产业类型。土地资源开发权的逐步市场化，形成了了不同类型的园区开发运营服务商。

. 对于工业用地的管理和使用，地方政府在产业政策下统一谋划，主导操盘。但是政府用地粗放，招商与服务能力欠缺，逐渐向市场开发产业园区的开发建设，一些民营企业开始崭露头角。产业地产市场逐步成型，行业集中度极低，细分市场仍未充分挖掘。

以下从开发模式、运营模式和盈利模式对其进行简要介绍。

1、开发模式。

. 我国产业园区大概分为四种类型，每种类型对应的开发模式也不完全一样。

. 第一种类型是政府主导模式，政府成立专门的公司，用政府财力完成园区的规划和一级开发，把开发出的小地块转让给企业。这是大型产业园区开发的主流模式，我国现有的103个国家级高新区、上百个国家级经济开发区、以及各种不同类型的特殊产业区，大都是政府主导的开发模式；

. 第二种模式为企业主导模式，由大的实业集团根据自己的产业链需求，自建生产基地，或者研发基地，在空间上表现为产业区中的园中园建设，一些企业通过自建产业基地逐渐进入产业地产领域，如苏宁、红豆、恒生、哇哈哈等企业。

. 第三种模式为政企合作模式，往往是政府控制园区的产业定位和总体规划，委托园区开发企业进行一级开发和招商服务，通过入住企业购置土地，开发企业和政府合作，双方得到相应的回报，这是政府合作模式。

. 第四种模式是市场化开发模式，通常由开发企业从新区购置土地，建立一个子园，通过园区的土地开发，物业出租，或者出售以及相应的产业增值服务，获得项目的综合回报。上述两种模式对产业地产商来说空间最大。

2、基于市场化开发模式的运营模式。

. 园区运营模式主要有向内、向外两个方面。对内深度挖掘，不断挖掘园区价值，为园区内企业与人群提供金融、商务、居住等全套服务；对外定向扩展，利用已有开发模式和运营经验，进行要素扩张、品牌输出、资源整合、模式拷贝。

. 产业园区的收入主要来自于产业对区域价值的提升，产业是第一驱动力，从产生税收、提升土地价值与城市化进程、产业成长三个方面提升园区价值。无论从创造价值的广度和深度比住宅和商业地产更加复杂，也为开发模式的打造带来全新的创新空间和发展调整。

3、在此开发模式和运营模式下的盈利模式。

. 在做大蛋糕以后，企业下一步结合自身资源实能力，攫取不同阶段、不同部分的发展收益，形成自身的盈利模式。总的来说，收入来源由三部分组成，一是房屋出租、出售、物业管理等产生的地产升值受益，二是通过孵化服务、金融服务、拓展服务享受专业服务带来的增值收益，三是通过投资企业的分红、出让或者上市带来的投资收益。

. 不仅价值链不同环节的盈利模式不同，即使园区不同的发展阶段盈利结构也有差异。前期以土地开发和房地产开发收益为主，中期以房地产运营、产业服务收益为主，到后期，产业投资、服务和房地产运营为主。三个阶段环环相扣，逐步促进，然而各自需要不同的核心能力和培育序列。

. 以张江高科为例，2006年，由于园区土地存量逐步减少，公司追求开发规模扩张的发展模式面临挑战，在此背景下公司提出了“一体两翼产业互动”的新战略。与房地产业务为体，园区服务和科技创投两大业务获取服务收益与投资收益，与园区企业共同成长，获取高利润可持续收益。园区服务业务通过建立完善园区服务体系，为园区内公司提供过全方位的服务，包括通讯服务、企业客户关系管理、人力资源服务等；科技创投业务通过选择优质高科技公司，进行股权投资，与园区企业共同城战，分享高科技企业成长带来的收益。11年张江高科投资收益已占利润总额30%以上。

. 随着园区进入发展稳定期，公司创投平台逐步完善，多元投融资服务体系形成，房产出租、服务收入、创投收益已成为促进公司业绩增长的重要力量。2011年张江高科主营业务收入中通讯服务已占到13%，投资收益占到利润总额的32%。

. 巴菲特说，人生就像滚雪球，最重要的就是发现很湿的雪和很长的坡。对于房地产行业来说，真正的坡道转换其实并不多。

行业坡道的转换

. 1998年住房货币化改革启动，人口迁移大潮到来，城市需要居住空间。万科历时五年进行战略调整，终于在2004年打磨出住宅专业化战略，找到了最佳坡道，聚焦三大城市群，进入最大雪场，七年高速发展，实现千亿目标，成为行业龙头，奠定住宅发展格局，后续住宅开发企业更多是在其基础模式上修修补补。

. 2001年中国加入世贸组织，人口聚集浪潮涌动，城市需要消费空间。万达历时五年进行模式探索与创新，终于在2005年形成商业综合体的复合化战略，找到了最佳坡道，通过“现金流滚资产”打通住宅与商业，进入最大雪场，七年极限扩张，2012年累计持有物业1290万平米，成为全球规模第二的不动产企业。后续商业地产企业更多是在其基础模式上修修补补。

. 2008年起这五年来坡道再次出现调整，大雪在旋风中狂乱飘摇，过山车式的行业发展历程把业内企业搅得七荤八素，一会冲向三四线，一会回归一二线，一会转型商业地产加大物业持有收益，一会转型金融地产要实现轻资产运营。五年下来，城市分化越来越严重，大城市越来越堵，雾霾越来越重，城乡矛盾越来越突出；贫富差距越拉越大，房价却越来越高；政策出台越来越频繁，专家观点越来越矛盾。唯一能看清的趋势是：行业集中度越来越高，万科万达越做越大。

. 因为，它们曾找到了最长的坡道和最湿的雪，引领了那个时代的风潮，享受着原始创新带来的最大红利。在原有的模式下追赶永远难以超越先行者的脚步。在风雨如晦的今天，只有在下一个坡道提前布局、砥砺前行，才有望实现弯道超车。

. 那么，未来十年要去哪里滚雪球？下一个坡道在哪，下一场大雪在何时？谁将成为最大受益者？

. 从中国发展历程上看，改革已进入深水区，扩大内需、结构调整、产业升级、生态建设成为新时代的发展潮流，土地政策、金融政策、政府职能、财税政策、户籍制度等全方位综合性改革方案即将出台，有望奠定未来十年中国发展路径与方向。

. 从城市发展模式上，以高污染高能耗高成本为特色的粗放式城镇化发展模式难以为继，以人为本，四化同步（新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化）为核心的新型城镇化发展模式逐渐引领城市发展未来，低能耗低成本更为协调的城镇发展方式为打造新的城市产业空间提供了无限的想象。从居住城市，到消费城市，再到产业城市，从功能分区到复合开发，产城融合、城乡协调、和谐发展的城市开发理念逐渐进入了新一代城市建设者的视野。

. 从行业发展规律来看，量价齐升、普天同庆的场面不可能永远延续下去，仅靠大量的、基础设施、住宅建设不能保证一个城市的发展。唯有生产、消费、居住结构协调，用城镇化来带动产业化，用产业化助力城镇化，才能为房地产行业的繁荣构筑一个坚实的底部。

. 而这一切将构筑出了一个长长的坡道，一场畅快的大雪，更将翻滚出不少新的雪球，来鼓动时代的风潮。

. 或许在几十年后，当有人讨论起他们那个时代的伟大企业时，将不免追溯到2010至2015年这个风雷激荡的岁月。其中，产业地产可能是最为精彩的话题之一。

. 2010年，做幕墙起家的联东集团高调喊出“产业地产”元年，经过四年北京联东U谷的开发建设，熔炼出商业模式后开始大力扩张，2013年已进入15个城市开发超过20个产业园区。

. 也是这一年，上市受挫的园区土地开发商北科建反躬自省，亮出“科技地产”大旗，直至2013年陆续投资250亿元在嘉兴、无锡、青岛、长春四地打造专业化园区和科技新城等科技地产项目，“十二五”期间计划再投资三至五个科技新城或者产业新城项目。

. 还是这一年，天安数码城终于完成十年蝶变，历经从工业园、工贸园向创新园区的转型，定位于中国领先的城市产业地产综合运营商，开始走出珠三角，在长三角、环渤海与西南区域进行扩张，目前已进入十二个城市。

. 还有华夏幸福基业、清华科技园、恒生科技园等企业都在这几年进行着深刻的模式创新与战略调整，以期在未来发展中抢占先机。他们发展背景各异、资源能力各异、商业模式各异，从不同的切入点诠释着对同一客户的理解：企业！

. 通过对商业模式的梳理，我们看到产业园区的开发运营是涉及产业最广、盈利模式最丰富、产品定位最复杂，操盘要求最高的一个领域。它需要整合更长的产业链条、更宽广的土地类型、更复杂的盈利模式、更长的回报周期，更多元的合作资源。

1.涉及产业广阔

. 随着产业发展的精细化，物流园区、专业园区、文化创意园区、科技园区、临空产业区应运而生，通过产业服务与空间打造助力中国企业成长、产业腾飞和城市健康发展。每一细分领域尤其特定的服务对象与发展特性，各产业处于各自不同的发展阶段与区域格局，其功能组合与比例均有差异。

. 以科技地产为例，科技地产是产业地产的一种，是工业地产的高级阶段。“科技”是服务对象，“地产”是运作方式。以创新型和成长型企业为客户群，科技产业化是科技园区的核心业务。清华科技园、天安数码城、北科建、新华集团从不同角度切入了这一领域。

2.产品服务复杂

. 为服务不同产业类型、不同发展阶段的企业，形成产业集群、创新集群，需要提供迥异的产品与服务平台，最终形成吸引力高地，从规模经济和范围经济中获益。

. 精准定位所服务企业的发展阶段与特征，是构建产品与服务体系最重要的一步。一般而言，从企业价值链微笑曲线、企业生命周期模型、产业特性三个维度定位自身的客户企业类型和对应需求细分。以客户定位为特征的产业体系和招商、服务能力培育的系统性和特殊性是园区运营成功的重中之重。

.. 比如联东地产业务的定位为中国产业地产专业运营服务商，其切入点是产业价值链的两端（生产服务业）与低端价值的提升（高端制造业），打造产业综合体，重点支持区域发展第二产业，发展高端制造业；打造总部经济综合体和国际园区，发展以总部经济为核心的现代服务业。而华夏幸福基业价值链切入点是产业价值链的中间（制造企业），核心客户是从核心城市溢出的制造企业和布局城市群市场的外地制造企业，所以以工业园区和主题园区为主。

. 不同的客户定位直接影响了其区域战略、产品组成和功能配比，进而产生了不同的盈利模式和发展路径。以我们服务过的某从事科技园区投资运营的客户为例，其产品组成和配比设计上十种产品形态和产品功能，逐步深化的招商服务体系、运营服务体系和增值服务体系。需要因时因地予以取舍，操盘难度可见一斑。

. 然后，基于产品组合的产品经济性分析，更是需要集精细与灵动为一体。标准化难度远大于住宅与商业地产。

3.资源整合难度大

. 为了给企业客户提供丰富和有效的产业服务、创新服务和生活服务，开发商必须整合大量的政策资源、产业资源以及金融资源，进行统筹安排，形成战略合作，利益共享。首先，要通过设立平台公司提供一站式服务，建设产业服务部门，通过打造线上、线下两个服务平台，成为资源整合的平台公司。其次，线下整合优势资源提供增值服务。通过前向整合、后向整合与中介整合，形成体系化的解决方案，再次，通过线上打造服务平台加速资源集聚，通过虚拟园区与实体园区的融合，形成O2O立体服务模式。

. 为构建园区核心竞争力，联东提出“服务感动客户，客户永远第一”的服务理念，设定首席服务执行员（CSO制），提供一个基础、三个模块、四个增值服务平台和十六项服务的全方位服务体系。另外，成立联东商业联盟，搭建战略合作平台，整合客户企业、产业链上下游企业，提升拿地议价能力，减小快速复制带来的招商压力。

后记

. 产业与地产嫁接的大门已开，其模式创新空间大，资源整合门槛高，极具挑战性且收益来源多样。门内无限风光吸引着各路人马纷至沓来，不少企业经过近十年的打造已初窥堂奥，然而这才只是开始。

. 马云“菜鸟”打造物业园区、普洛斯扩张东亚市场、华夏幸福基业腰挟远郊模式“五环”布局，天安数码城怀揣创新利器走向“两洲两圈”。可以看到“信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调”的城镇化发展模式已从理念渐渐转为实践，在行业动荡的今天已初露端倪。

. 我们不能肯定十年之后谁将变成先驱，谁又成为先烈，然而，可以确定的是产业地产这一长长的坡道，在新型城镇化的推力下滚出巨大的雪球，然而由于其存在高难度高利润高风险的固有属性，在政策环境与市场环境急剧变化的节点下，绝不是谁都能动的奶酪！

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