地产量有所动荐股蹭飞

地产：量有所动 荐 股 类别： 机构： 研究员：

值得注意的是[摘要]

我们建立新的分析框架，这其中主要变量包括财富积累、资产价格，而广受大家热议的住房供给和住房需求并没有成为讨论重点，我们认为，供需并不是楼市量价变化的主要影响因素，也就是说，楼市就是投资市场，供需关系不体现为住房实物和居住行为本身，而在于其价值实现，那么背后的驱动因素则在于财富积累和资产价格变化。

◆楼市症结首先是购买力缺失，其次是预期扭转静态的看，楼市的交易是财富转移，并非价值创造，促成交易的根本在于前期的财富积累。我们认为，带来楼市交易间歇性周期的原因，在于财富积累释放后需要时间重新累积。

动态的看，楼市的运转是挖掘土地价值、再通过购房者实现的过程，运转持续的根本在于维持持续的资产增值。我们认为，区分刚需的意义并不在于判断需求的空间，而是判断需求在短期内的释放速度，其购房行为更多的包含投资行为，而非纯粹的自住行为，这样才会造成量价互相推动的加速器效应。

综合以上原因，在财富积累、资产价格提升的背景下，楼市处于震荡上行区间，其中，“震荡”来自于财富释放后的重新积累，积累速度决定了震荡的幅度，“上行”来自于资产价格提升。

◆当前针对性措施是展开房价、贷款利率的双降行动要在前述震荡行情中提振楼市表现，关键在于加速财富积累，降低门槛是针对性措施，最有效的就是房价、房贷利率双降。四川政府提供的财政补贴即是做降低门槛的事。

实施效果则要看银行态度，而实际情况并不乐观，仍依赖利率的自然下行。我们在此前的点评报告中指出，“以成都为例，当前最低首臵利率为1.1倍，且工行、建行、中信等银行则为1.15倍，而政府补贴的贷款额 %的财政补助仅相当于利率折扣2%，也即从1.1倍降至1.08倍，则银行需倒贴8%的利率折扣。”◆再论成都市场：没有明显财富积累、资产增值的安全市场成都市场是典型的安全型市场，具有中下水平的房价收入比。房价收入比低的问题症结在于没有持续的资产价格提升，背后的原因在于财富积累过于平缓。资产价格增值较慢和需求大众化，反过来要求土地供需、商品房供需处于平衡水平。这就使得成都市场原本就是稳定市场，外力推动作用本应有限、甚至是不应有。

◆利率进一步宽松依赖自然回落，行政手段效果逐步减弱，维持增持评级个股方面，我们继续推荐华业地产、沪港通标的万科、京津冀标的首开股份。