房产抵押的风险有哪些团购

房产证抵押担保有哪些风险？问题详情：房产证抵押担保有哪些风险？

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现在社会人群都有经济能力购买属于自己的房屋，在办理过户手续时会写上自己或者家人的名字。

在遇到经济困难或者家庭变故的时候可能会选择用房产证抵押担保。

在法律的角度考虑我们有诸多手续需要办理，同时我们应该向律师或者法律工作者咨询一下相关注意事项。

例如房产证抵押担保的风险有哪些?

一、抵押权人要善用《房屋租赁合同》控制风险

(一)风险防范原理——买卖不破租赁

所谓“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，

买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

“买卖不破租赁”的法律依据：

1、《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”;

2、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定：

“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”;

、《商品房屋租赁管理办法》第12条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的增设一批街头游园景观、便民公厕和临时停车场，原房屋租赁合同继续有效”。

此外需要明确的是“买卖不破租赁”是指租赁合同生效之后发生的买卖、抵押等处分行为不能对抗原有的租赁合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：

“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

”

也就是说在抵押权生效之后发生的租赁行为不能对抗因行使抵押权而发生的转让行为。

(二)以《租赁合同》防范风险适用之情形

1、房屋未取得房产证不能办理抵押登记

如A公司希望找B小额贷款公司借款50万，但是A公司可以提供担保的财产只有价值150万的商业点房一处，而且因房地产商的原因，该商业点房的房产证迟迟没有办理出来。

A公司的还款来源有保证，B小额贷款公司愿意借款给A公司;但为了防范房产证办理出来之后，A公司将商业点房抵押或者卖出的风险，

B小额贷款公司要求A公司将其商业点房出租给B小额贷款公司，且其对该房屋具有转租并收取租金的权利。

因为租赁期限最长为20年，为了保障A公司的第二还款来源，B小额贷款公司通过签订两份租赁合同的方式(第一份租赁期限为40年，第二份租赁期限为20年)将租赁期限设置为40年。

在这个案例中因为A公司的第一还款源有保障，所以第二还款源可以适当放低，但是为了防范A公司借钱后擅自转让房屋逃避债务的道德风险，

B小额贷款公司要求A公司将其商业点房出租给B小额贷款公司，根据“买卖不破租赁”原则，即便签订租赁合同之后A公司转让出租房屋，对B小额贷款公司的影响也不大。

2、房屋解抵押后重新设置抵押权

五年前A在单位附近按揭贷款购买了一套小户型住房，现该房屋已经升值到100万，但还欠银行按揭款20万。

A所在的单位两个月前搬迁到城市的另一边，A考虑上班方便，打算在单位新址附近买一套住房，还差40万元，但是A不愿卖掉旧房融资买新房。

A希望先解除旧房抵押，再通过抵押贷款的方式买新房，但是解除旧房抵押需要先还清欠付银行的20万按揭款，于是A找到B担保公司要求提供担保。

B担保公司决定通过委托贷款方式或者以提供担保方式帮助A贷款20万支付给按揭银行，解除房屋抵押。

解除抵押的房屋再反担保抵押给担保公司，担保公司帮助其从银行获得贷款60万，归还前期的贷款20万，剩余40万用于购买新的住房。

但是B担保公司的交易模式存在一个潜在的风险就是B担保公司在担保A贷款20万时，完全是靠信用担保，

若是A在旧房屋解抵押后，不再将解抵押的房屋抵押反担保给B担保公司，那么B担保公司不仅不能收取后60万元贷款的担保费，而且前20万的担保债权也无任何保障。

为防范这种风险，B担保公司可以在解抵押之前先与A签订《房屋租赁合同》防范解抵押后A擅自处分房屋。

当然在此种情况下，B担保公司也可以通过顺位抵押登记的方式控制风险。

、担保人激励反担保人直接偿还债务

A公司向B银行借款，由C担保公司为A公司向B银行提供连带保证担保;

在A公司向C担保公司提供的反担保措施中，除了A公司自身向C担保公司提供房屋抵押反担保之外，再由D为A公司向C担保公司提供连带保证反担保。

后A公司财务状况恶化，B银行要求C担保公司提前还款。

经B银行同意后，C担保公司希望由D直接向B银行还款，D也愿意，但是D担心还款后，自己的债权没有保障。

为了消除反担保人直接偿还债务后其债权得不到保障的顾虑，担保人可以要求债务人就提供抵押反担保的房屋再签订两份租赁合同(一份租期为40年，另一份租期为20年)，

并约定担保人享转租并收取租金的权利。

当出现反担保人直接清偿债务的情况时，担保人可以将抵押物转租给反担保人。

但是此种签订租赁合同的交易方式只能防止债务人擅自转让抵押房屋，承租人的债权没有优先受偿效力。

为了保障担保人和反担保人的追偿权，可以以顺位抵押的方式保障其优先受偿权。

二、保证人和反担保人要善于利用顺位抵押保障自己的追偿权

顺位抵押不属于我国的法律专用术语，我国法律明确规定的是余额抵押。

余额抵押也称再抵押，是指在同一房屋的部分价值上设定抵押权后，在其余价值上再设定其他抵押权，

即各个抵押关系不重叠，所担保的债务金额总计起来不超过该房屋的总价值。

我国《担保法》肯定了再抵押的法律效力。

《担保法》第 5条第2款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

”

再抵押制度对于充分发挥物的价值，为民事主体的融资方便提供了制度安排。

而顺位抵押实质上是重复抵押，是指抵押人将同一房屋在设定抵押权后，又向其他抵押权人设定担保的行为。

重复抵押致使同一房屋上有数个抵押权人，形成数个抵押关系，其担保债权的价值总额超过该房屋的价值。

国外一般都承认重复抵押的效力，首先，重复抵押的制度安排符合意思自治原则，无论是债权人还是债务人在彼此知道重复抵押的情况下愿意接受重复抵押的安排，

签订重复抵押的合同，表明其愿意承担重复抵押的风险;其次，重复抵押制度为民事主体融资提供方便，对民事主体的生存和发展具有决定性的意义;

再次，就实务层面而言，虽然当事人为融资提供了抵押，但真正依赖抵押权保障债权实现的较少，抵押权在债权实现中主要起心理上的保障作用。

在我国，虽然《担保法》第 5条第1款规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

但是《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿”，《物权法》的该条规定似乎又默许了重复抵押。

而且在我国的实务操纵中，登记机关不对抵押物的价值和担保金额作实质审查，故保证人和反担保人完全可以以余额抵押的方式办理“顺位抵押”登记。

例如，在上面讲到的担保人激励反担保人直接偿还债务的案例中，反担保人事前可以与担保人约定，

担保人在办理抵押反担保登记时将抵押财产价值约定高于担保金额，连带保证反担保人可将高于担保金额的部分再办理抵押登记。

若债务人出现逾期付款行为，需要连带保证反担保人直接偿还债务，在其偿还债务后，担保人可以注销自己的抵押权。

此种交易模式，既能激励连带保证反担保人直接清偿债务从而避免担保人承担保证，又能保障连带保证反担保人的追偿权。

在债务人向债权人提供抵押物，担保人为债务人向债权人提供连带保证的情形下，此交易模式同样适用。

三、抵押人擅自转让抵押物的风险控制措施

在实务中债务人为了再次融资，可能需要转让抵押物。

此时，债务人或抵押人一定要注意防范风险，否则可能承担不必要的违约。

(一)未经抵押权人同意对抵押物的处分并非必然无效

虽然《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

”

但是《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

”

《最高人民法院关于适用 中华人民共和国担保法 若干问题的解释》第67条规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。

也就是说，在抵押人擅自转让抵押物时，若受让方通过行使涤除权，涤除转让标的物上的抵押权负担的，该转让行为有效。

(二)擅自转让抵押物行为无效不影响转让抵押物的合同之效力

《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;

未办理物权登记的，不影响合同效力。

”该条规定确立了物权行为和债权行为的区分原则。

抵押人擅自与第三人签订合同转让抵押物，其中转让抵押物的合同属于债权行为，而转让抵押物所需的交付或登记属于物权行为。

《担保法》第49条所规定的抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，是指转让抵押物的物权行为不发生效力，而非转让抵押物的合同无效。

抵押人擅自转让抵押物，因该转让行为无效，故对抵押权人的风险不大;但是对于抵押人而言，其可能承担巨额的违约，而非缔约过失。

现在社会中可以解决经济困难的方法有很多，房产证抵押担保是其中方法之一。

在处理的过程中我们需要注意合同细节，

关于双方交易和付款时间的要求和具体权限等详细内容需要沟通清楚避免不必要的纠纷出现。

在必要的时候我们应该寻求律师和法律服务人员的帮助，维护自身的合法权益，为财产和家庭提供安全的保障。

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房产典当报价的评价办法：

一、评价办法选用

1、评价人员应熟知、了解并精确运用商场对比法、收益法、本钱法、假定开发法、基准地价修处死以及这些评价办法的归纳运用。

2、对同一评价目标宜选用两种以上的评价办法进行评价。

、依据已清晰的评价意图，若评价目标适合选用多种评价办法进行评价，应一起选用多种评价办法进行评价，不得随意取舍;若有必要取舍，应在评价陈说中予以阐明并陈说理由。

4、有条件选用商场对比法进行评价的，应以商场对比法为首要的评价办法。

5、收益性房地产的评价，应选用收益法作为其间的一种评价办法。

6、具有出资开发或再开发潜力的房地产的评价，应选用假定开发法作为其间的一种评价办法。

7、在无商场依据或商场依据不充分而不宜选用商场对比法、收益法、假定开发法进行评价的状况下，可选用本钱法作为首要的评价办法。

二、商场对比法

l、运用商场对比法评价应按下列过程进行：

(1)收集买卖实例;

(2)挑选可比实例;

( )树立报价可比根底;

(4)进行买卖状况批改;

(5)进行买卖日期批改;

(6)进行区域要素批改;

(7)进行单个要素批改;(

8)求出比准报价。

2、运用商场对比法评价，应精确收集很多买卖实例，掌握正常商场报价行情。

收集买卖实例应包含下列内容：

(1)买卖两边状况及买卖意图;

(2)买卖实例房地产状况;

( )销售报价;

(4)销售日期;

(5)付款办法。

、依据评价目标状况和评价意图，应从收集的买卖实例中挑选三个以上的可比实例。

挑选的可比实例应契合下列请求：(l)是评价目标的相似房地产;(2)销售日期与评价时点附近，不直超越一年;( )销售报价为正常报价或可批改为正常报价。

4、挑选可比实例后，应对可比实例的销售报价进行换算处理，树立报价可比根底，一致，其表达办法和内在。

换算处理应包含下列内容：

(1)一致付款办法;

(2)一致选用单价;

( )一致币种和钱银单位;

(4)一致面积内在和面积单位。

注：(1)一致付款办法应一致为在销售日期时一次总付清。

(2)不一样市种之间的换算，应按中国人民银行发布的销售日期时的商场汇率中心价核算。

5、进行买卖状况批改，应扫除买卖做法中的格外要素所形成的可比实例销售报价误差，将可比实例的销售报价调整为正常报价。

有下列景象之一的买卖实例不宜选为可比实例：

(l)有利害联系人之间的买卖;

(2)急于出售或采购状况下的买卖;

( )受债权债务联系影响的买卖;

(4)买卖两边或一方对商场行情短少了解的买卖;

(5)买卖两边或一方有格外动机或格外偏好的买卖;

(6)相邻房地产的兼并买卖;

(7)格外办法的买卖;

(8)买卖税费非正常担负的买卖;

(9)别的非正常的买卖。

注：(1)当可供挑选的买卖实例较少，确需选用上述景象的买卖实例时，应对其进行买卖状况批改;(2)对买卖税费非正常担负的批改，应将销售报价调整为按照政府有关规矩，买卖两边担负各自应担负的税费下的报价。

6、进行买卖日期批改，应将可比实例在其销售日期时的报价调整为评价时点的报价。

买卖日期批改直选用相似房地产的报价变化率或指数进行调整。

在无相似房地产的报价变化率或指数的状况下，可依据本地房地产报价的变化状况和趋势作出判别，给予调整。

7、进行区域要素批改，应将可比实例在其外部环境状况下的报价调整为评价目标外部环境状况下的报价。

区域要素批改的内容首要应包含：富贵程度，交通快捷程度，环境、景象，公共配套设备齐备程度，城市计划约束等影响房地产报价的要素。

区域要素批改的详细内容应依据评价目标的用处断定。

进行区域要素批改时，应将可比实例与评价目标的区域要素逐项进行对比，找出因为区域要素好坏所形成的报价区别进行调整。

8、进行单个要素批改，应将可比实例在其单个状况下的报价调整为评价目标单个状况下的报价。

有关土地方面的单个要素批改的内容首要应包含：面积巨细，形状，临路状况，根底设备齐备程度，土地平整程度，地形，地质水文状况，计划控制条件，土地运用权年限等;有关修建物方面的单个要素批改的内容首要应包含：折旧程度，装饰，设备设备，平面布置，工程质量，修建结构，楼层，朝向等。

单个要素批改的详细内容应依据评价目标的用处断定。

进行单个要素批改时，应将可比实例与评价目标的单个要素逐项进行对比，找出因为单个要素好坏所形成的报价区别进行调整。

9、买卖状况、买卖日期、区域要素和单个要素的批改，视详细状况可选用百分率法、差额法或回归剖析法。

每项批改对可比实例销售报价的调整不得超越2.0%，归纳调整不得超越 .0%。

10、挑选的多个可比实例的报价经过上述各种批改以后，应依据详细状况核算求出一个归纳成果，作为比准报价。

11、商场对比法的原理和技能，也可用于别的评价办法中有关参数的求取。

三、收益法

1、运用收益法评价应按下列过程进行：

(1)收集有关收入和费用的材料;

(2)预算潜在毛收入;

( )预算有用毛收入;

(4)预算运营费用;

(5)预算净收益;

(6)选用恰当的本钱比率;

(7)选用适合的核算公式求出收益报价。

注：潜在毛收入、有用毛收入、运营费用、净收益均以年度计。

2、净收益应依据评价目标的详细状况，按下列规矩求取：

(l)租借型房地产，应依据租借材料核算净收益，净收益为租借收入扣减修理费、办理费、保险费和税金。

租借收入包含有用毛房钱收入和租借确保金、押金等的利息收入。

修理费、办理费、保险费和税金应依据租借契约规矩的房钱寓意决议取舍。

若确保合法、安全、正常运用所需的费用都由租借方承当，应将四项费用悉数扣减;若修理、办理等费用悉数或有些由承租方担负，应对四项费用中的有些项目作相应调整。

(2)商业运营型房地产，应依据运营材料核算净收益，净收益为商品出售收入扣减商品出售本钱、运营费用、商品出售税金及附加、办理费用、财务费用和商业赢利。

( )生产型房地产，应依据商品商场报价以及原材料、人工费用等材料核算净收益，净收益为商品出售收入扣减生产本钱、商品出售费用、商品出售税金及附加、办理费用、财务费用和厂商赢利。

(4)没有运用或自用的房地产，能够照有收益的相似房地产的有关材料按上述相应的办法核算净收益，或直接对比得出净收益。

、评价中选用的潜在毛收入、有用毛收入、运营费用或净收益，除有租约约束的以外，都应选用正常客观的数据。

有租约约束的，租约期内的房钱宜选用租约所断定的房钱，租约期外的房钱应选用正常客观的房钱。

运用评价目标自身的材料直接推算出的潜在毛收入、有用毛收入、运营费用或净收益，应与相似房地产的正常状况下的潜在毛收入、有用毛收入、运营费用或净收益进行对比。

若与正常客观的状况不符，应进行恰当的调整批改，使其变成正常客观的。

4、在求取净收益时，应依据净收益曩昔、如今、将来的变化状况及可获收益的年限，断定将来净收益流量，并判别该将来净收益流量归于下列哪种类型：(1)每年基本上固定不变;(2)每年基本上按某个固走的数额递加或递减;( )每年基本上按某个固定的比率递加或递减;(4)别的有规矩的变化景象。

5、本钱化率应按下列办法剖析断定：

(l)商场提取法：应收集商场上三宗以上相似房地产的报价、净收益等材料，选用相应的收益法核算公式，求出本钱化率。

(2)安全利率加危险调整值法：以安全利率加上危险调整值作为本钱化率。

安全利率可选用同一期间的一年期国债年利率或中国人民银行发布的一年定期存款年利率;危险调整值应依据评价目标地点区域的经济现状及将来猜测、评价目标的用处及新旧程度等断定。

( )复合出资收益率法：将采购房地产的典当借款收益率与自有本钱收益率的加权均匀数作为本钱化率，按下式核算：R=M·Rm十(1-M)Re5式中R----本钱化率(%);M----借款价值比率(%)，低押借款额占房地产价值的比率;Rm--典当借款本钱化率(%)，名列前茅年还本息额与典当借款额的比率;Re--自有本钱请求的正常收益率(%)。

(4)出资收益率排序插入法：找出有关出资类型及其收益率、危险程度，按危险巨细排序，将评价目标与这些出资的危险程度进行对比，判别、断定本钱化率。

6、本钱化率分为归纳本钱化率、土地本钱化率、修建物本钱化率，他们之间的联系应按下式断定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO----归纳本钱化率(%)，适用于土地与修建物合一的评价;RL----土地本钱化率(%)，适用于土地本钱评价;RB----修建物本钱化率(%)，适用于修建物评价;L----土地价值占房地产价值的比率(%);B----修建物价值占房地价值的比率(%)，L+B+100%。

7、核算收益报价时应依据将来净收益流量的类型，选用对应的收益法核算公式。

8、关于独自土地和独自修建物的评价，应别离依据土地运用权年限和修建物经用年限断定将来可获收益的年限，选用对应的有用年限收益法核算公式，净收益中不该扣减修建物折旧和土地获得费用的摊销。

关于土地与修建物合一的评价目标，当修建物经用年限善于或等于土地运用权年限时，应依据土地运用权年限断定将来可获收益的年限，选用对应的有用年的收益法核算公式，净收益中不该扣减修建物折旧的土地获得费用的摊销。

关于土地与修建物合一的评价目标，当修建物经用年限短于运用权年限时，可选用下列办法之一处理：(1)先依据修建物经用年限断定将来可获收益的年限，选用对应的有用年的收益法核算公式，净收益中不该扣减修建物折旧和土地获得费用的摊销;然后再加上土地运用权年限超出修建物经用年限的土地剩下运用年限价值的折现值。

(2)将将来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法核算公式，净收益中应扣减修建物折旧和土地获得费用的摊销。

四、本钱法

1、运用本钱法评价应按下列过程进行：(1)收集有关本钱、税费、开发赢利等材料;(2)预算重置报价或重建报价;( )预算折旧;(4)求出积算报价。

2、重置报价或重建报价，应是从头获得或从头开发、从头缔造全新状况的评价目标所需的各项必要本钱费用和应纳税金、正常开发赢利之和，其构成包含下列内容：(l)土地获得费用;(2)开发本钱;( )办理费用;(4)出资利息;(5)出售税费;(6)开发赢利。

注：开发赢利应以上地获得费用与开发本钱之和为根底，依据开发、缔造相似房地产相应的均匀赢利率水平来求取。

、详细评价中评价目标的重置报价或重建报价构成内容，应依据评价目标的实践状况，在第2、条罗列的报价构成内容的根底上酌予增减，并应在评价陈说中予以阐明。

4、同一宗房地产，重置报价或重建报价在采纳土地与修建物别离预算、然后加总时，有必要留意本钱构成区分和彼此联接，避免漏项或重复核算。

5、求取土地的重置报价，应直接求取其在评价时点状况的重置报价。

6、修建物的重置报价重建报价，可选用本钱法、商场对比法求取，或经过政府断定发布的房子重置报价扣减土地报价后的对比批改来求取，也可按工程造价预算的办法详细核算。

修建物的重置报价，宜用于通常修建物和因年代久远、已短少与旧有修建物一样的修建材料，或因修建技能变迁，使得旧有修建物恢复缔造有艰难的修建物的评价。

修建物的重建报价，宜用于有格外保护价值的修建物的评价。

7、本钱法评价中的修建物折旧，应是各种要素形成的修建物价值的丢失，包含物质上的、功能上的和经济上的折旧。

8、修建物损耗分为可批改和不行批改两有些，批改所需的费用小于或等于批改后房地产价值的添加额的，为可批改有些;反之为不行批改有些。

关于可批改有些，可直接预算其批改所需的费用作为折旧额。

9、扣减折旧后的修建物现值可选用下列公式求取：l直线法下的修建物理值核算公式：V=C-(C-S)t/N()2双倍余额递减法下的修建物现值核算公式：V=C-(1-Z/N(5.4.) 成新折扣法下的修建物现值核算公式：V=C·Q(5.4.9- )式中V----修建物现值(元，元/M2);C----修建物重置报价或重建报价(元，元/M2);S----修建物估量净残值(元，元/M2;T----修建物已运用年限(年);N----修建物经用年限(年);Q----修建物成新率(%)。

注：不管选用上述哪种折旧办法求取修建物现值，评价人员都应亲临评价目标现场，查询、判定修建物的实践新旧程度，依据修建物的建成时刻，保护、养护、运用状况，以及地基的稳定性等，最终断定应扣减的折旧额或成新率。

10、修建物经用年限分为天然经用年限和经济经用年限。

评价选用的经用年限应为经济经用年限。

经济经用年限应依据修建物的修建结构、用处和修理养护状况，联系商场状况、周围环境、运营收益状况等归纳判别。

11、评价中确走修建物经用年限与折旧，遇有下列状况时的处理应为：(1)修建物的建造期不计八经用年限，即修建物的经用年限应从修建物竣工检验合格之日起计;(2)修建物经用年限短于土地运用权年限时，应按修建物经用年限讨算折旧;( )修建物经用年限善于土地运用权年限时，应按土地运用权年限核算折旧;(4)修建物呈现于补办土地运用权出让手续之前，其经用年限早于土地运用权年限而结束时，应按修建物经用年限核算折旧;(5)修建物呈现于补办土地运用权出让手续之前，其经用年限晚于土地运用权年限而结束时，应按修建物已运用年限加上地运用权剩下年限核算折旧。

12、积算报价应为重置报价或重建报价扣减修建物折旧，或为土地的重置报价加上修建的现值，必要时还应扣减因为旧有修建物的存在而致使的土地价值丢失。

1 、新开发土地和新建房地产可选用本钱法评价，通常不该扣减折旧，但应思考其工程质量和周围环境等要素给予恰当批改。

五、假定开发法

l、运用假定开发法评价应按下列过程进行：(l)查询待开发房地产的基本状况;(2)挑选较好的开发运用办法;( )估量开发建造期;(4)猜测开发完成后的房地产价值;(5)预算开发本钱、办理费用、出资利息、出售税费、开发赢利、出资者采购待开发房地产应担负的税费;(6)进行详细核算。

2、假定开发适用于具有出资开发或再开发潜力的房地产的评价。

运用此办法应掌握待开发房地产在出资开发前后的状况，以及出资开发后的房地产的运营办法。

待开发房地产出资开发前的状况，包含生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等;出资开发后的状况，包含熟地和房子(含土地)等;出资开发后的房地产的运营办法，包含出售(含预售)上、租(含预租)和自营等。

、运用假定开发法预算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣减开发本钱、办理费用、出资利息、出售税费、开发赢利和出资者采购待开发房地产应担负的税费。

4、猜测开发完成后的房地产价值，宜选用商场对比法，并应思考相似房地产报价的将来变化趋势。

5、开发赢利的核算基数可取侍开发房地产价值与开发本钱之和，或取开发完成后的房地产价值。

赢利率可取同一商场上相似房地产开发项目相应的均匀赢利率。

6、运用假定开发法评价有必要思考资金的时刻价值。

在实践操作中宜选用折现的办法;难以选用折现的办法时，可选用核算利息的办法。

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东方花雪

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1. 个人抵押：一般是6成左右，利率稍低。

2.公司抵押：一般是5成，加担保公司可以做到120%或是倍，利率较高。

房产抵押贷款方法二是向民间机构做抵押：流程和条件基本和银行是一样的，利率要比银行的高些。

哪些房屋可以办理房产抵押贷款？问题详情：哪些房屋可以办理房产抵押贷款

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不是所有的房屋都可以办理抵押贷款的，根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制。

1、土地所有权不得抵押;地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。

、权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。

4、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。

5、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

6、已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

7、以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

8、违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

9、依法不得抵押的其他房地产。

无法办理房产抵押贷款的房屋类型是哪些：

一、贷款尚未结清的房产

房产抵押贷款的房产抵押物必需是没有任何抵押且无贷款的房产。

如果房产已经抵押或者此房产还处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行是不能办理的。

因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利。

二、部分已购公房

已购公房中有两种情况不能办理房产抵押贷款：一是无法提供购房合同或协议的已购公房，因为有的购房合同会写有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产抵押贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。

三、未满五年的经济适用房

根据目前国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理房产抵押贷款。

拆迁房一般按经济适用房管理。

四、未取得房产证的小产权房

如果居住人没有取得小产权房产的房产证，对房产只有使用权而没有所有权。

没有此套房产的所有权证书，这类房产就不能上市交易，无法办理抵押手续，更不能办理房产抵押贷款。

哪些房产无法申请抵押贷款？问题详情：哪些房产无法申请抵押贷款

推荐回答：哪些人不能申请房屋贷款？

1、个人征信记录不良

个人征信是银行考量借款人申贷条件的重要标准之一，信用不好的借款人很容易被银行拒贷，银行审批一般遵循“连三累六”不予办理，是指五年内连续三次、累计六次逾期就不给办理房贷了。

这里说的信用不良，主要包括信用卡逾期、贷款逾期、为他人做担保，对方贷款逾期不还等情况，这些都会给申请人形成信用污点，即使是换几家银行咨询也是无用功。

2、贷款人年龄过大

在申请房贷时，我们会发现银行规定申请人的年龄通常在周岁，其中周岁是最受欢迎的群体，其次是周岁和周岁的人群，周岁之间的人群，住房贷款申请一般不被通过。

、经济状况不好

银行会对贷款者的工资流水有所考量，银行会要求提供收入证明和银行流水单，通常收入要达到房贷数额的两倍以上；如果借款人还在偿还其他贷款，那么收入要达到其他贷款加上房贷数额总和的两倍以上。

4、从事高危职业

银行在进行房贷审批时，会着重考量贷款人所从事的行业，一般像公务员、教师、医生、金融等行业的人评分会比较高，是银行的优质客户，比较受待见，而像从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹行业等高危行业的人则不受待见，往往很难得到贷款。

银行为了规避风险，会选择拒绝为这类人贷款。

5、有经济纠纷且经法院判决拒不履行的人

民事纠纷负有债务，经法院强制执行拒不履行的，法院可以将被执行人纳入失信人名单，将无法获得银行贷款。

房产抵押贷利率多少？问题详情：房产抵押贷利率是基本利率的多少

推荐回答：我主要针对北京区域房产抵押回答一下，导致性感受低因为我们现在主要做北京区域房产抵押，目前我们公司是市面非银行机构抵押利息算是较低的之一，抵押月息0.6，如果是从银行做抵押，现在个人在银行抵押额度只能在一百万以下，利息年化是基准上浮百分之五十左右，预计利息年化在6.5到7.2之间，并且需要提供消费发票，当然如果你真实用途不是真消费，那么发票这关就比较麻烦。

房产抵押是什么流程？有什么风险？问题详情：

推荐回答：简要流程：本人（夫妻）携带房产证（不动产登记证），结婚证，户口本，身份证，近半年银行流水，工作证明等材料到银行签约／银行及评估公司看点评估――银行审核材料――银行审批通过＜原先银行有余款未结清这时就可以安心打款解押＞――银行送房产证至房管所抵押――出他项／放款。

以上是基本流程，不同银行，不同房产，个人情况会略有不同，材料也会有不一样，最好事先咨询专业贷款公司。

至于说风险你不按时还款或长期逾期／失联，到时银行会冻结产权，拍卖房产。

现在还有私人或金融公司的房产抵押贷款，这块就要客户自己拈量和商量了。

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