这似乎并不影响各个城市交出亮丽的成绩单柔软

这个时候，选择涨价，引来一片骂声。

进入 月，随着成交回升态势，立即有开发商上调销售价格。上海的大华锦绣华城、慧芝湖花园等，广州的光大花园 、江南苑等，深圳的诺德假日花园、溪山美地园等，以及北京、常州、贵阳、重庆等区域均先后出现涨价楼盘，涨价幅度从1.9％—10％甚至20％不等。

不过，另一个值得注意的情况是，这些涨价项目此前都出现较大幅度降价，目前价格均不是其历史高点，超过一半的楼盘较项目价格最高点的降幅在20％水平。

涨价的主流动机浮出水面：为了过冬，开发商通过降价在去年获得了比未降价楼盘更快的消化速度，但过冬策略的另一头是延缓工期、收缩开发，这直接产生目前成交回升时期部分开发商后续供应跟不上，即选择对所剩无几的待售产品涨价，慢慢卖。

过冬策略“后遗症”

近期，光大证券一行人前往深圳和广州拜访了“万保招金”四大地产商，并参观位于深圳和东莞的多个项目。调研结果是：确认华南房地产市场春节以来的回暖趋势仍在延续，但同时开发商的新开工指标将继续缩减，新增供应将继续放缓。

“成交回暖，部分开发商根据自己的情况，选择微幅上调销售价格，这完全是正常的市场行为，外界的反应有些过度。”多位券商分析师表达了类似的观点。

最终的调研报告，大多强调目前各地成交量的回升现象以及楼市回暖的判断，对出现的价格回调现象，并未着墨。但事实上，相比成交回升的“统一口径”，个别开发商涨价的情况更能刺激楼市的神经。

根据上海克而瑞(中国)研究中心提供的统计资料，提价楼盘，还有广州的岭南新世界家园、兰亭御园 ，深圳的佳兆业水岸新都四五期，常州的御源林城，贵阳的贵阳世纪城，重庆的奥园康城等。这些楼盘的价格涨幅最大达20％(岭南新世界家园 )，光大花园涨幅也达到1 .4％，其余的普遍也超过5％。此外，北京多个低价楼盘也悄然提价，幅度超10％。

“通过比较这些楼盘此前的降价和销售情况，不难发现，目前涨价的楼盘中，主要是一些之前出现过大幅降价、前期消化较多的楼盘。”易居中国分析师薛建雄指出，“从开发商去年的过冬策略去分析目前的调价举动，更能看到其中的根本。去年，大部分开发商不是停工，就是没有推盘计划。今年成交出现回升后，受制于去年的开发放缓计划，很难短时间内拿出足够房源销售。但又不甘心错过这样一波行情”。

经过深入面对面调研，光大证券分析师注意到，开发商在开发投资方面的速度，今年大多依然延续了去年“缩减开工指标”的策略，因此今年市场新增供应继续放缓的格局难有大的变化。

其中，2008年，万科(000002.SZ)几度下调了项目的新开工面积，实际完成数大约在570万平方米，预计2009年的新开工面积将继续低于2008年；保利地(600048.SH)的新开工面积大约为400万平方米，比前一年下降25％- 0％，2009年的新开工面积也不会超过2008年；金地(600 8 .SH)2008年初计划全年开工261万平方米，实际情况约下降了近 0％，不到200万平方米，2009年将继续下降；招商地产(000024.SZ)2008年新开工面积约200万平方米，2009年计划新开工面积仅1 0万平方米，下降 5％。

对此，沪上开发商资深人士柴一峰坦言，目前这种情形，是开发商既定过冬计划赶不上市场实际变化的表现，而个别开发商选择涨价，某种程度上，是开发商去年过冬策略的“后遗症”。

后市调整难以避免

这位开发商资深人士还指出，“开发商的资金链情况是决定其不同过冬策略的主要因素，资金链紧张，难免需要缩减开工速度和节奏，放缓投资，同时还需要加快销售速度。问题是，当后续房源跟不上在售房源的消化速度时，情况就很尴尬。”

在楼市整体供求关系上，即使目前市场需求有所释放，也未根本改变供远远大于求的整体局面，后市庞大存量房源的逐步释放，将给市场带来更大的调整压力。

佑威#zhPoint#楼市通提供的数据显示，仅在上海一地，目前市场上已经取得预售许可证但尚无任何成交的楼盘约160个，涉及房源近2.5万套，对应待售面积高达约260万平方米。

“已取得预售许可证但未有成交的楼盘，取得许可证的时间一般集中在2008年，最早的甚至在2006年，最晚的也已获证一两个月。照实际情况，如果开发商真的开盘销售，这么长时间没有任何成交的可能性极低，唯一的解释只能是获证后开发商未开盘销售，或者开而不售。”佑威研究机构分析师彭光丽指出。

可售而不售的房源，多半是开发商不满足于目前的市场价格，期待价格回升再开盘。

不容忽视的是，目前许多城市的热销局面，背后是开发商有意识地控制供应节奏和供应量。

在上海，上周全市有18个楼盘仅推出了共2 .55万平方米商品住宅房源，还不如前一周16批房源的26.1万平方米少供应量。导致批量增加房源量却不增加的主要原因是，上周仅一家开发商的推盘量在 万平方米以上，其余的17批房源只推 0-160套。

其实， 万平方米的推盘量，是早在2007年上海市政府有关部门就明确规定的开发商单次开盘量的最低门槛，入市销售项目每次开盘销售，推盘量不得小于这个规模。该规定至今并未明确取消，因此开发商推盘入市还应遵守。但如果无人遵守，似乎也无人监管。

薛建雄认为，少量多批的方式人为制造供不应求，目的是促使购房者下单，同时也给一些楼盘上调价格提供了空间。

戴德梁行投资部董事叶建成直言，政府能够给予的优惠和扶持是非常有限的，还需要开发商本身改变策略积极应对，如果还不能认清形势将很难跟上时局渡过难关，目前形势下，开发商应实行低卖低买的积极策略。

上海景瑞地产集团市场部副总监杨子江提醒，未来的4、5月份，更多开发商将抓住目前成交回升的时机推出房源，随着存量房源逐步入市，到时的营销竞争，用“惨烈”形容毫不为过。

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