2010年楼市七大猜想土地盛宴会否终结

2009年,全国楼市销售由回暖向火爆演变,全年量价甚至超越了2007年的"疯狂"。面对高企的房价,政府在2010年伊始,就出台了营业税取消减免、二套房首付比例"一刀切"等一系列政策"组合拳",那么今年房地产行业的走势又将何去何从呢？让我们共同关注

猜想一:调控政策将有多紧？

近日,国务院在部署一季度经济工作时,明确强调要抓紧落实已经出台的各项政策,加强对市场需求的分类调控,抑制投机投资性购房,促进房地产市场平稳健康发展。从政府表态可以看出,相比起2009年政策的扶持,今年房地产政策面将转向中性甚至是偏紧,已经是一个不争的事实,现在市场关注的焦点渐渐变成了今年政府直接调控房地产的政策将会收得多紧？政府手上还有多少牌可以打？

首先,从目前已经出台的房地产调控政策来看,信贷政策的变化是让市场感到最为紧张的。一方面,今年的信贷总量将会减少,对于资金密集型的房地产行业而言,这显然是不利的。瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇就认为,银行向开发商的信贷总量是影响今年楼市走势的关键因素之一,如果政策打压稍微过火一点的话,可能会有不少开发商出现资金链断裂的情况。另一方面,对市场成交量影响很大的二套房政策也开始全面收紧。业内人士认为,此次二套房贷款首付比例采取一刀切的做法,显示出政府遏制房价过快上涨的决心,而且不仅是商业贷款,像上海等一线城市已经降低了二套房公积金贷款额度,因此未来一线城市房贷的收紧是一个大趋势。业内人士指出,从目前信贷政策的变化来看,政府还是更倾向于使用数量手段来调控楼市,但如果政策进一步收紧,不排除政府再次明确二套房贷款利率上浮10%的可能,届时房地产市场遭受的调控压力将更大。同时,政府还对开发商自有资金最低比例做了调整,这对房地产企业的资金面也将形成一定的冲击。

除了信贷政策之外,目前开发商还比较担心原来暂免征收的房地产税可能会发生变化,从下表可以看出,目前有关税收方面的大部分优惠仍在执行之中,如果未来印花税和土地增值税优惠取消,则将增加买卖双方的交易成本,将对投资性和投机性的需求形成抑制。

此外,目前部分地区已经突破了70/90政策的限制,因此再度要求严格执行70/90政策或许也将成为今年政府调控房地产市场的手段之一。而近日住房和城乡建设部副部长齐骥就表示,建一套140平方米的房子可以建两套70平方米的房子,这就增加了供应的户数。不过对于这一政策,业内的反对声比较强烈。有券商分析师认为,此举将约束开发商根据市场需求自主进行产品规划和定位,造成开发商产品同质化,且可能造成大户型商品房的稀缺,反而有可能推高大户型商品住宅的价格。而有开发商将其称为烂尾政策,北京鹏润地产控股有限公司总裁 在2009年住交会上更是明确表示,70/90政策不符合中国房地产发展的趋势。因此,这一政策会否重启,可能要取决于政府和市场之间的博弈。

另外,关于政府的加息政策,近期政府在货币政策方面紧缩动作不断。首先是一年期央票利率超预期上行,之后于1月12日出人意料地上调了存款准备金率。再加上温总理在国务院第四次全体会议上对货币政策的表述从"保持适度宽松货币政策"微妙地转变成了"保持货币信贷合理充裕"。这些变化都使得市场的加息预期不断升温,那么加息将会在何时,以何种方式来临呢？

目前,市场对于加息时间的观点并不一致。一种观点认为,政府近期一系列超预期的动作和表态,显示出目前通胀和流动性压力要超出市场之前的判断,而从12月份的CPI数据来看,1月份后负利率几成定局,而这是加息的最大推动力。再加上从2008年以来,政府的调控已经逐渐体现出前瞻性,因此最晚在4月下旬将启动加息。而另一种观点认为,虽然政府如此之快地使用多种政策工具,引来了市场对于提早加息的预期。但正是这些超常规的政策,将使得政府可以从心理和实际两方面对通胀预期进行管理,这反而会推迟加息的到来。再加上通胀的全球化,以及一季度可能出现的出口高增长所带来的热钱压力,因此加息的时间应该会在美联储加息之后。不过,对于加息的幅度,业内人士的观点比较一致,大多认为年内有一到两次的加息空间,幅度在个基点。