李宇嘉楼市存量时代的五大特征

1月7日，华润、首开、平安联合体以86.25亿元夺得北京丰台一幅地块。由于该地块被称为北京 三最地王 （面积最大、自住房最贵和总价最高）而备受媒体关注。这并非今年房企抢收北京土地 第一单 。1月5日，招商、华润、九龙仓、平安联合体抢收北京丰台另外两宗地块。

与上述场景形成鲜明对比的是，即便是限购退出、限贷松绑、各地刺激不断，全国楼市依旧疲弱。此时，房企疯抢一线城市土地意味着什么？楼市在迈向存量时代的过程中，又有哪些新的特征？

目前，房地产年度开发投资达9万亿元、施工面积超过70亿平方米、年度销售面积1 亿平方米，这些指标相比2008年翻了一倍多。由于房地产关联着60%的固定资产投资、关联着60%的实体经济产业、关联着60%的银行贷款。哪怕是些许下滑，由于强大的基数效应、关联效应，房地产对于 保底 和迈向 新常态 的冲击都非常明显。即便未来经济增长和财政要去除房地产依赖，但在未来若干年，如何稳住这个 庞然大物 ，让其在历史的顶部上维持几年，不至于快速下滑，减缓其对于固定资产投资、上下游传统产业被动 去产能 、银行贷款质量的冲击，将是国家在楼市政策上的基本思路。

在楼市政策上，国家将坚持 政策适度刺激以维持顶部运行 的策略，这是包括2015年在内的未来几年，国家在楼市政策上的基本策略，也是楼市在存量时代的第一个特征。

第二个特征，就是行业关键指标将呈现 弱势增长 到 弱势回落 的平滑走势。尽管劳动年龄人口和婚龄刚需人口进入下行通道；城镇家庭平均拥有住房1.02套/户，在建未售住房可解决1.5亿人的住房需求，住房供求基本平衡或略显过剩，但在 政策适度刺激 的思路下，未来几年，通过棚户区改造、改善性住房消费、完善住区配套、收购商品房做保障房等，依然可以保持房地产销售面积、房地产开发投资10%左右的增速。即便未来几年会下滑，在政策 托底 的作用下，也不会大幅度下滑，5%左右的个位数缓慢下滑是大概率事件。

2014年，在限购限贷相继退出、扶持性政策不断推出的情况下，楼市不仅不像过去几年 一有刺激便雄赳赳、气昂昂 ，而且疲态尽显，全国楼市成交规模在2014年下滑了10%，一线城市下滑15%。这说明，楼市供需格局正在从过去的供不应求转向供过于求，多数城市库存压力太大，市场整体对于政策刺激的弹性下降了。对于开发商来讲，未来市场机会集中在人口净流入的一线和二线重点城市。

2014年，一线城市住宅用地的出让金达到 500亿元，同比增长54.8%，溢价率41%。但是，2014年全国 00个城市土地出让金同比则下跌了27%，溢价率只有10%。土地市场的分化说明，开发商补库存仅限于重点城市，即便是广大的二线省会城市，楼市库存消化的压力也非常大。楼市的有效市场区域在进一步收窄，在热点城市的热点片区，未来土地拍卖出现 天价 ，应该不是奇怪的事情，这是楼市在存量时代的第三个特征。

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